¿Qué es una subrogación de hipoteca?

La situación vital de las personas cambia de manera frecuente: un cambio de ciudad debido a un nuevo trabajo, una ruptura sentimental o la necesidad de un espacio más grande por la llegada de un nuevo miembro de la familia. En ocasiones, el tener una hipoteca puede hacer estos cambios mucho más difíciles, dado que el mantenerla supone un gasto recurrente al que hacer frente. Un dispendio económico que en nuevas situaciones podemos no estar dispuestos a asumir o simplemente nos resulta insostenible. Es donde la subrogación de hipoteca puede ser una opción perfecta para poder seguir adelante con nuevos planes de vida sin estar atados al pasado.

Subrogación de una hipoteca: ¿Qué es?

Una subrogación de hipoteca es el concepto jurídico que se refiere al procedimiento por el que se sustituye cualquiera de las dos partes que han suscrito una hipoteca. Es decir, por medio de ella se puede cambiar tanto el deudor como el acreedor, normalmente una entidad financiera, que suscribieron inicialmente el crédito hipotecario pasando las obligaciones de ambas partes a los nuevos deudores o acreedores.

Tipos de subrogación

Existen dos tipos principales de subrogación de hipoteca:

• La subrogación de hipoteca en la que se sustituye al acreedor, en la mayoría de los casos una entidad financiera. Es habitual realizarla cuando se pretenden mejorar las condiciones de una hipoteca existente, por ejemplo cuando se quiere aprovechar la reducción de los tipos de interés o modificar el plazo y el tipo de interés con el que se quiere amortizar la deuda hipotecaria. No requiere cancelar la hipoteca o suscribir una nueva.
• La subrogación de hipoteca en la que se sustituye al deudor. Es un tipo habitual cuando una casa está hipotecada y el deudor quiere venderla sin tener que asumir sus cargas cuando la venta se formalice. Necesita de la aprobación del acreedor. 

Requisitos para solicitar una subrogación

Antes de realizar una subrogación, se deben tener en cuenta los requisitos que hay que cumplir para llevarla a cabo:

• Tener un buen historial crediticio en el que se hayan satisfecho las cuotas anteriores de la hipoteca.
• Disponer de una economía saneada y medios para hacer frente a la hipoteca.
• No tener que hacer frente a la amortización a una cantidad igual o superior al 80% del valor de la hipoteca.
• La amortización no debe tener un plazo superior a los 30 años.

En el caso de sustituir el acreedor, hay que tener presente que no se necesita tener el consentimiento del acreedor original. Si se sustituye el deudor, debe existir consentimiento de las tres partes y el nuevo deudor ha de ser aceptado por el acreedor. El deudor original queda liberado de sus obligaciones, mientras que el comprador del bien hipotecado pasa a estar obligado a:

• Amortizar la deuda con el acreedor.
• Pagar al vendedor la diferencia entre el precio pactado de venta y la deuda hipotecaria asumida.

¿En qué consiste una subrogación de hipoteca?

Los pasos para llevar a cabo una subrogación de hipoteca son relativamente sencillos. Para cambiar el acreedor es necesario:

• Presentar una solicitud en la nueva entidad financiera que enviará una oferta vinculante con las nuevas condiciones.
• Aceptar la solicitud y pedir a la entidad financiera acreedora un certificado de deuda que deberá ser expedido en plazo máximo de 7 días naturales.
• Tras ello, el acreedor original podría realizar una contraoferta en los 15 días naturales siguientes.
• Finalizado este plazo, el deudor puede proceder a formalizar la escritura de subrogación de hipoteca que se desee.

Para cambiar el deudor es necesario:

• Presentar una solicitud al acreedor solicitando el cambio.
• Antes de aceptarlo, la entidad financiera llevará a cabo un análisis del riesgo del nuevo deudor y de su capacidad financiera similar al realizado al suscribir la hipoteca original.
• Si la entidad acreedora da su visto bueno, se procede a formalizar la escritura de subrogación entre las tres partes.

Formalizada la escritura de subrogación, es necesario presentarla mediante registro público para validarla. 

Un último punto a tener en cuenta es que las subrogaciones hipotecarias no están exentas de riesgos, como la asunción de las cláusulas suelo en la hipoteca y que de no ser excluidas asumirá el nuevo deudor.

¿Qué gastos tiene una subrogación de hipoteca?

La subrogación de hipoteca es un procedimiento que incurre en ciertos gastos asumidos por el deudor o acreedor:

• Los gastos relacionados con la antigua hipoteca, como las comisiones de subrogación o las compensaciones por reembolso o amortización anticipada. Corren generalmente a cargo del deudor.
• Los gastos relacionados con la tramitación de la nueva hipoteca, entre los que están la tasación de la vivienda, los gastos de notaría, gestoría y registro de la nueva hipoteca o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En caso de subrogación de la entidad financiera, son muchas veces cubiertos por esta.