AFO o acta final de obra: ¿qué es?
La construcción de una vivienda es una tarea compleja en la que entran en juego muchos factores. No solo hay que prestar atención a la obra en sí, sino también a los trámites y a la documentación que se exigen a su alrededor. Uno de estos documentos imprescindibles es el AFO o acta final de obra.
En términos de trámites y licencias, el proceso necesario para construir una vivienda consta de tres partes: trámites a realizar antes, durante y después de la obra. Es una vez terminado y ejecutado el proyecto es cuando sale a relucir el modelo de acta final de obra, un documento imprescindible en toda construcción.
AFO o acta final de obra: qué es, para qué sirve y cómo se diferencia del certificado final de obra
Tal y como su nombre indica, el acta final de obra, también conocido por sus siglas AFO, es un documento que se entrega al término de la obra. Este documento es el que se encarga de certificar no solo que las obras de la vivienda han finalizado, sino que se han llevado a cabo según lo acordado en un primer momento.
Pero la finalidad del acta de finalización de obra no se queda simplemente aquí. De hecho, este es el documento imprescindible que se debe presentar en el Ayuntamiento donde se sitúe la vivienda para obtener la cédula de habitabilidad y de primera ocupación. Sin ambos documentos, será imposible poder acceder a la vivienda una vez adquirida.
Asimismo, el acta final de obra sirve a modo de garantía a la hora de tener que arreglar o reparar algún desperfecto en la vivienda. Las viviendas de obra nueva tienen un plazo de garantía en materia de defectos de acabado. La presentación de este documento será clave a la hora de poder reclamar y certificar dicha garantía.
¿Qué es el certificado final de obra y en qué se diferencia del AFO?
El certificado final de obra y el acta final de obra (AFO) son dos documentos distintos que se generan al concluir una edificación y que con frecuencia se confunden. Estas son sus diferencias principales:
| Acta Final de Obra (AFO) | Certificado Final de Obra | |
| Qué es | Documento que certifica que la obra ha concluido conforme al proyecto | Documento que certifica que la edificación cumple las condiciones de habitabilidad y la normativa vigente |
| Quién lo firma | El arquitecto director de obra y el aparejador | El arquitecto director de obra (y en algunos casos otros técnicos) |
| Para qué sirve | Cerrar el expediente de obra en el Colegio de Arquitectos | Solicitar la licencia de primera ocupación y dar de alta los suministros |
| Cuándo se tramita | Al finalizar la obra, antes del certificado final | Tras el acta de recepción de la obra por la propiedad |
| Coste aproximado | Variable según honorarios del técnico | Variable según honorarios del técnico |
En la práctica, ambos documentos son necesarios para que el comprador de una vivienda de obra nueva pueda inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad, obtener la cédula de habitabilidad y contratar los suministros de agua, luz y gas.
Requisitos para solicitar el acta final de obra
Para solicitar el acta final de obra, no basta con que la obra esté finalizada. Es necesario que se cumplan una serie de requisitos y sean comprobados por los técnicos especializados.
En este sentido, hay que presentar el libro del edificio. Este documento, redactado por el promotor de la obra, recoge todas las características físicas y técnicas de la vivienda.
Además, hay que presentar el libro de órdenes, un documento en el que tanto el arquitecto como el arquitecto técnico constatan que la obra ha sido ejecutada de acuerdo con lo establecido en el proyecto inicial.
Asimismo, en las obras de vivienda nueva se debe aportar de forma obligatoria el Certificado de Eficiencia Energética. En este certificado se hace alusión a las características energéticas de la vivienda. En él hay que constatar que todas las instalaciones se hallan en perfecto estado para su funcionamiento.
Por último, habría que presentar los planos de la vivienda para dar fe de la veracidad de la obra.
¿Cuánto cuesta el AFO y quién lo tramita?
El coste del acta final de obra no está regulado por un arancel fijo: depende de los honorarios del arquitecto director de obra, del tamaño y complejidad de la edificación y de la comunidad autónoma donde se sitúe.
En el caso de la compra de vivienda de obra nueva, el AFO y el certificado final de obra son gestionados y costeados directamente por la promotora inmobiliaria. El comprador no tiene que tramitar ni pagar estos documentos de forma independiente: son obligación del promotor como parte del proceso de entrega de la vivienda.
- El comprador sí debe asegurarse de que la promotora le entrega copia de la documentación técnica al formalizar la escritura.
- En caso de obra propia (autopromotor), los honorarios del arquitecto por el AFO suelen oscilar entre 300 y 1.500 € dependiendo del proyecto.
Quién redacta y firma el acta de finalización de obra
El acta de finalización de obra debe estar redactada por un arquitecto o un arquitecto técnico. Un profesional certificado y cualificado que acredite que las obras han finalizado y se han llevado a cabo de acuerdo con lo acordado en los planos del proyecto. Para ello, tendrá que comprobar en el libro del edificio que la vivienda posee todas las características de la construcción.
Una vez redactado el documento, la firma corresponde al promotor, o en su defecto al dueño de la obra, y al constructor. No obstante, tras la firma aún tiene que pasar el visto bueno del Colegio de Arquitectos de la zona en la que se sitúe la vivienda para comprobar que todo está según lo dispuesto y acordado.
Por lo general, es a partir de la firma del AFO cuando se inicia el plazo de garantía de la vivienda. En algunos casos, el plazo comenzará una vez se hayan reparado todos los desperfectos. Esto es lo que se conoce con el nombre de firma del acta de finalización de la obra con reservas.
¿Qué precio tiene el acta final de obra?
El precio del documento AFO varía según la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda. Por lo general, el precio final oscila entre el 1% y el 2% del valor de la obra finalizada. A este precio hay que añadirle los gastos del notario y del registro de la propiedad.
Por tanto, si la obra ejecutada tiene un valor final de 100.000 euros, el precio del del modelo de acta final de obra rondaría los 1.500 euros aproximadamente.
El acta final de obra es, por tanto, un documento imprescindible que se entrega al término de una obra. Un trámite indispensable para obtener la cédula de habitabilidad y que sirve a modo de garantía en los defectos de acabado. Para su entrega, serán necesarios una serie de requisitos indispensables.
AFO y obra nueva: qué debe saber el comprador
Si estás comprando una vivienda de obra nueva, el acta final de obra y el certificado final de obra son documentos que debe gestionar la promotora, no tú. Sin embargo, es importante que como comprador conozcas estos aspectos:
- Solicita la documentación completa en el momento de la escritura. El promotor debe entregarte copia del libro del edificio, que incluye el AFO, el certificado de eficiencia energética y el certificado final de obra.
- Verifica que se ha obtenido la licencia de primera ocupación. Sin ella no puedes contratar los suministros ni, en algunos municipios, empadronarte en la vivienda.
- Comprueba el seguro decenal. Las viviendas de obra nueva deben contar con un seguro decenal que cubre defectos estructurales durante 10 años. Su existencia queda vinculada a la correcta tramitación del AFO y el certificado final.
En AQ Acentor acompañamos a cada comprador durante todo el proceso de entrega, asegurándonos de que toda la documentación técnica esté en orden antes de la firma de escrituras.
Preguntas frecuentes sobre el AFO y el certificado final de obra
¿Qué es el AFO en urbanismo?
El AFO (Acta Final de Obra) es el documento técnico firmado por el arquitecto director que certifica que la construcción ha finalizado de acuerdo con el proyecto visado. Es el paso previo a la obtención del certificado final de obra y la cédula de habitabilidad.
¿Cuál es la diferencia entre el AFO y el certificado final de obra?
El AFO certifica el fin de la ejecución de la obra conforme al proyecto. El certificado final de obra acredita que el edificio cumple las condiciones de habitabilidad y la normativa vigente. Ambos son necesarios para tramitar la cédula de habitabilidad y contratar suministros.
¿Quién tramita el AFO en una vivienda de obra nueva?
El AFO lo gestiona la promotora inmobiliaria a través del arquitecto director de obra. El comprador no tiene que tramitarlo ni costearlo directamente.
¿Cuánto cuesta el AFO?
En obra nueva, el coste va incluido en los honorarios del equipo técnico de la promotora. En autopromocción, los honorarios del arquitecto pueden oscilar entre 300 y 1.500 € dependiendo del proyecto y la ubicación.
¿Puedo comprar una vivienda sin AFO?
No. Sin el acta final de obra y el certificado final de obra no es posible obtener la cédula de habitabilidad ni inscribir correctamente el inmueble en el Registro de la Propiedad.
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