Edificabilidad de una parcela: qué es y cómo calcularla
¿Estás pensando en comprar un terreno para construir un inmueble? Si ese es el caso, vas a necesitar prestar atención a muchos factores, entre ellos, el de la edificabilidad de la parcela que vayas a adquirir.
¿Qué es la edificabilidad de una parcela?
De primeras, este concepto puede parecer muy lejano y confuso. Sin embargo, la edificabilidad de una parcela no es nada más que el porcentaje de superficie total en el cual se puede construir. Esto se aplica a un inmueble de una o varias plantas.
No obstante, cada suelo cuenta con unas normativas que vienen marcadas por los municipios en los que se encuentren. Lejos de tener normativas estándares, en cada municipio pueden llegar a variar mucho. Por eso, si estás pensando en construir una casa y edificar, vas a tener que prestar mucha atención a esa normativa.
Conceptos básicos urbanísticos a tener en cuenta
Conocer los conceptos básicos sobre edificabilidad te permitirá saber qué puedes o qué no puedes hacer cuando piensas en construir en una parcela. Échale un vistazo a estos conceptos para saber si vas a poder hacerlo:
Parcela mínima edificable
Antes de nada, lo primero que se debe de tener claro cuando te planteas adquirir un terreno edificable es si va a ser una parcela mínima edificable. Cuando compras un solar es posible que no llegue al número de metros que necesita una parcela para poder ser edificada. Cuando esto sucede, en muchos casos lo que se busca es unir los terrenos para que lleguen a ese mínimo viable. Ese número de metros lo marcará la normativa de cada municipio, por lo que siempre se debe preguntar.
Ancho de fachada mínimo
Tal y como sucede con la parcela mínima edificable, si no quieres tener problemas con la edificabilidad de la parcela que vayas a comprar, deberás tener en cuenta los metros lineales de la fachada para que te den la licencia y poder edificar.
Uso del suelo
Otro punto que debes considerar es el uso que le vas a dar a la parcela en la que quieras llevar a cabo la edificación. Según este, los suelos de las parcelas se clasifican en residencial, terciario, industrial y dotacional.
A partir de esto hay muchas subdivisiones, pero si quieres que la edificabilidad de tu parcela sea legal, debes asegurarte de qué usos puedes darle al suelo para no llevarte luego un susto. No querrás construir una vivienda cuando ese suelo estaba destinado a la construcción de tiendas. Así que, una vez más, deberás comprobar la normativa de tu municipio y cerciorarte de que estás llevando a cabo una edificación legal y correcta.
Volumen de la edificación
En este apartado podemos encontrar varios conceptos que influyen en los parámetros urbanísticos de la parcela que vayas a comprar. Uno de ellos es la edificabilidad, dato que está directamente relacionado con los metros cuadrados que tiene y que se podrán construir en la parcela.
Cómo calcular la edificabilidad
Por muy complejo que suene este concepto, en realidad se puede calcular con una sencilla fórmula. Eso sí, antes de nada debes tener en cuenta el coeficiente de edificabilidad, que viene marcado por las normas urbanísticas de cada terreno. Por ejemplo, si un terreno tiene 500 metros cuadrados de suelo y la normativa marca que el coeficiente es de 0,5 t/s (donde “t” es techo y “s” suelo), obtendremos la superficie total edificable multiplicando estos dos factores. Así, los metros cuadrados que se pueden edificar con este ejemplo son: e=0,5 t/s * 500 m² = 250 m² edificables.
Factores que influyen en la edificabilidad: ocupación
La ocupación define el número de metros cuadrados que se pueden ocupar en el total de la planta de la parcela, es decir, cuánto espacio podrá emplearse en la edificación respecto a la parcela sin tener en cuenta las plantas y los pisos que quieras construir. Este parámetro se expresa como un porcentaje y viene definido por la normativa de cada municipio.
Retranqueos
Este factor también afecta al volumen de la edificación y marca la distancia que nos obliga la normativa a alejarnos de los límites de la parcela. Los retranqueos pueden variar en función de si nuestra parcela limita con la vía pública (una calle) o con otra parcela edificable o no edificable.
Alturas o plantas permitidas
Las plantas que puedes o no construir también van a afectar al volumen total y a la edificabilidad de la parcela en la que quieras construir. Para conocer el número de plantas que puedes construir vas a tener que prestar atención a la altura máxima permitida, que también estará marcada en la normativa urbanística municipal. Esto, junto al concepto de edificabilidad, marcará la altura vertical total que vas a poder ocupar con tu construcción.
