¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal?

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El impuesto de plusvalía es un tributo que hace referencia a la diferencia de precio de un inmueble, entre el momento en el que se adquirió y el momento en el que se va a transmitir a otra persona. Esta transmisión se puede dar a través de la compraventa, la donación o la herencia.

En el caso de la compraventa, la persona encargada de pagar la plusvalía municipal es el vendedor. En cuanto a las donaciones, la tasa debe abonarla el donatario. Como habrás podido comprobar, en ambas transmisiones es la persona que adquirió la casa en su momento la que debe pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. El motivo es que las entidades encargadas consideran que la revalorización positiva del inmueble ha supuesto un beneficio para el vendedor/donatario. Puesto que esto no es posible en el caso de una herencia, la persona que tiene que hacerse responsable del impuesto es el heredero del inmueble.

El Impuesto de plusvalía queda reflejado en el Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo. Según establece este decreto, la plusvalía grava el incremento de valor que haya tenido el terreno en el que está edificado el inmueble. Es decir, si compras una casa y la reformas a lo largo de los años, invirtiendo dinero en ella para acondicionarla, no afectará al impuesto de plusvalía municipal. En cambio, si el terreno en el que está ubicada dicha casa aumenta de valor, entonces sí.

¿Siempre que se vende o dona una casa hay que pagar la plusvalía?

No siempre los terrenos aumentan de valor. De hecho, hay veces en las que no solo no aumenta, sino que disminuye el valor de dicho terreno. En el caso de que esto ocurra, no se puede cobrar la plusvalía, puesto que se está realizando una venta a pérdidas. Es decir, tú compraste una vivienda en 2007 por 180.000 euros y ahora la estás vendiendo por 120.000. Claramente, no has obtenido ningún beneficio con la revalorización del terreno. Es más, económicamente vas a sufrir una pérdida, ya que tendrás que vender la casa por 60.000 euros menos. Por lo tanto, no se aplica el impuesto de plusvalía.

Para poder probar que no ha habido ningún aumento en el valor del terreno, es necesario demostrarlo con las escrituras de la casa o con una prueba realizada por un perito. Así, el Ayuntamiento podrá comprobar que efectivamente no ha habido ningún beneficio.

Dicho todo esto, ha quedado claro que la plusvalía hace referencia a un aumento de valor en el terreno y no a la construcción, y que no hay que pagarla cuando el terreno ha mantenido su valor o se ha reducido.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Antes de comenzar a calcular la plusvalía, tendrás que tener a mano una serie de documentos necesarios para saber si te corresponde pagar el impuesto de plusvalía y cuál es la cantidad. Los documentos y datos que necesitarás tener son: la fecha de adquisición y venta del bien, los años de diferencia entre ambas fechas, el valor catastral del suelo de la propiedad y el aumento de valor que se ha producido en esos años.

Lo primero que debes consultar es el valor catastral del suelo. Puedes verlo en el recibo del IBI, en el caso de que no tengas el catastro de la vivienda. A esta cifra tendrás que aplicarle la tasa de revalorización. Dependiendo del lugar donde esté ubicado el inmueble, será una u otra, ya que la tasa la fija el ayuntamiento de la zona. Además, la tasa es anual. Por lo tanto, tendrás que multiplicar la tasa de revalorización por el número de años que han pasado entre la compra y la venta del inmueble. Una vez hecho, debes aplicar dicho porcentaje al valor catastral del suelo.

Es decir, si la tasa de revalorización es del 2 % y han pasado 5 años entre la adquisición y la transmisión, el terreno se habrá revalorizado un 10 %. Si este tiene un valor de 100.000 €, ese porcentaje se traduce en 10.000 euros. Lo siguiente será aplicar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana del ayuntamiento correspondiente.

Si este es de un 20 %, teniendo en cuenta el ejemplo anterior, el resultado sería de 2000 €. Además, pueden existir deducciones, dependiendo de la localidad.

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