¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal?

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El impuesto de plusvalía es un tributo que hace referencia a la diferencia de precio de un inmueble, entre el momento en el que se adquirió y el momento en el que se va a transmitir a otra persona. Esta transmisión se puede dar a través de la compraventa, la donación o la herencia.

En el caso de la compraventa, la persona encargada de pagar la plusvalía municipal es el vendedor. En cuanto a las donaciones, la tasa debe abonarla el donatario. Como habrás podido comprobar, en ambas transmisiones es la persona que adquirió la casa en su momento la que debe pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. El motivo es que las entidades encargadas consideran que la revalorización positiva del inmueble ha supuesto un beneficio para el vendedor/donatario. Puesto que esto no es posible en el caso de una herencia, la persona que tiene que hacerse responsable del impuesto es el heredero del inmueble.

El Impuesto de plusvalía queda reflejado en el Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo. Según establece este decreto, la plusvalía grava el incremento de valor que haya tenido el terreno en el que está edificado el inmueble. Es decir, si compras una casa y la reformas a lo largo de los años, invirtiendo dinero en ella para acondicionarla, no afectará al impuesto de plusvalía municipal. En cambio, si el terreno en el que está ubicada dicha casa aumenta de valor, entonces sí.

¿Siempre que se vende o dona una casa hay que pagar la plusvalía?

No siempre los terrenos aumentan de valor. De hecho, hay veces en las que no solo no aumenta, sino que disminuye el valor de dicho terreno. En el caso de que esto ocurra, no se puede cobrar la plusvalía, puesto que se está realizando una venta a pérdidas. Es decir, tú compraste una vivienda en 2007 por 180.000 euros y ahora la estás vendiendo por 120.000. Claramente, no has obtenido ningún beneficio con la revalorización del terreno. Es más, económicamente vas a sufrir una pérdida, ya que tendrás que vender la casa por 60.000 euros menos. Por lo tanto, no se aplica el impuesto de plusvalía.

Para poder probar que no ha habido ningún aumento en el valor del terreno, es necesario demostrarlo con las escrituras de la casa o con una prueba realizada por un perito. Así, el Ayuntamiento podrá comprobar que efectivamente no ha habido ningún beneficio.

Dicho todo esto, ha quedado claro que la plusvalía hace referencia a un aumento de valor en el terreno y no a la construcción, y que no hay que pagarla cuando el terreno ha mantenido su valor o se ha reducido.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal con la nueva regulación?

Antes de comenzar a calcular la plusvalía, tendrás que tener a mano una serie de documentos necesarios para saber si te corresponde pagar el impuesto de plusvalía y cuál es la cantidad. Los documentos y datos que necesitarás tener son: la fecha de adquisición y venta del bien, los años de diferencia entre ambas fechas, el valor catastral del suelo de la propiedad y el aumento de valor que se ha producido en esos años.

En la actualidad existen dos formas de calcular la base imponible, por lo que podremos elegir el método con el que salgamos más beneficiados. Estos métodos son el de la plusvalía real, que tiene en cuenta los valores de adquisición y venta del terreno, y un nuevo sistema objetivo, que únicamente tiene en cuenta el valor catastral del suelo en la fecha de la venta y la evolución del mercado inmobiliario.

-Plusvalía real: Para calcular nuestra base imponible calcularemos la diferencia entre el valor de adquisición y el de venta. Si la diferencia es positiva (la propiedad ha ganado valor) tendremos que multiplicar el porcentaje de suelo de la propiedad por la plusvalía anteriormente calculada. De esta forma obtendremos la base imponible de este método.

-Sistema objetivo: Para calcular la base imponible multiplicaremos el valor catastral del suelo por el coeficiente correspondiente. A continuación se muestra la tabla de coeficientes en función de los años. Dichos coeficientes son estipulados cada año en función de la evolución del mercado inmobiliario de la región y, además, las administraciones pueden modificar a la baja hasta un 15% del valor catastral del suelo.

Periodo de generaciónCoeficientePeriodo de generaciónCoeficiente
Inferior a 1 año0,1411 años0,08
1 año0,1312 años0,08
2 años0,1513 años0,08
3 años0,1614 años0,1
4 años0,1715 años0,12
5 años0,1716 años0,16
6 años0,1617 años0,2
7 años0,1218 años0,26
8 años0,119 años0,36
9 años0,09Igual o superior a 20 años0,45

Ejemplo: Una persona que compró una vivienda en 2016 por 200.000 € la vende en 2021 por 270.000 €. En la fecha de venta el valor catastral es de 150.000 € (70% valor suelo, 30% valor construcción).

1- Plusvalía real: (270.000 – 200.000) x 0,7 = 49.000€ de base imponible.

2- Sistema objetivo: 0,7 x 150.000 x 0,17 = 17.850€ de base imponible.

En este caso el vendedor de la propiedad elegiría el segundo método, ya que la base imponible sobre la que se aplicará el impuesto de plusvalía municipal es menor.

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