¿Qué es la división horizontal de un edificio?

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La propiedad o división horizontal es el nombre que recibe en España el régimen de propiedad de un inmueble en el que existen parcelas con propietarios distintos. Dichos propietarios tienen propiedad exclusiva sobre partes del edificio y comparten la propiedad de diversas zonas comunes.

La propiedad horizontal se opone a la propiedad vertical, que es el régimen en el que todo el inmueble pertenece a un mismo propietario, aunque puede pertenecer a varios y que la propiedad constituida sea solo una, es decir, son copropietarios de todo sin tener propiedad exclusiva sobre ninguna parte del inmueble.

Es importante conocer cómo funciona la propiedad horizontal en España, ya que la mayoría de la población vive en inmuebles regulados bajo este régimen legal.

Consecuencias del régimen de división horizontal

La más evidente es la existencia de zonas privativas (de las que solo es propietario un titular) y zonas comunes, de las que son copropietarios los habitantes del edificio. El ejemplo más usual es el de un edificio de viviendas donde los residentes son propietarios privativos de sus pisos, pero comparten la propiedad de zonas comunes como escaleras, ascensores, portales, salas de calderas, etc.

¿Cómo nos influye la división horizontal del edificio?

La normativa legal aborrece las ambigüedades, lo que es normal, ya que las buenas leyes pretenden evitar la aparición de conflictos. Por eso, es obligatorio realizar la división horizontal de un inmueble destinado a tener distintos propietarios privados.

Esta división horizontal ante el catastro clarificará la identidad de los propietarios y los límites de las propiedades de cada uno de ellos. El instrumento previsto para dejar patente la propiedad de las áreas privativas del inmueble es la escritura de propiedad horizontal.

Esta herramienta actúa en nuestro favor, ya que reconoce nuestra propiedad, sus beneficios, nuestros derechos y obligaciones. Todo lo relativo a este régimen de propiedad se encuentra reglamentado por la Ley de propiedad horizontal, que regula la constitución de las comunidades de vecinos y proporciona normas para su mejor convivencia y administración.

Documentación necesaria para hacer una división horizontal

Tanto para realizar las escrituras originales de división horizontal como para modificar las existentes, será imprescindible acudir al notario. Este nos solicitará diversos documentos según se trate de realizar la división horizontal de un edificio ya construido o en construcción.

En el segundo caso, el promotor inmobiliario y constructor querrán levantar un edificio de viviendas ya con la intención de venderlas por separado. El notario solicitará:

  • Licencia de construcción, que deberá tener todos los requisitos en orden.
  • El proyecto del edificio. De este modo no es necesario esperar a que esté terminada la construcción para hacer la separación horizontal.

En el caso de que se realice la división horizontal de un inmueble que ya cuenta con una, el notario solicitará la siguiente documentación:

  • La escritura inicial de la división horizontal.
  • La autorización administrativa. Es una licencia expedida por el ayuntamiento, lo que supone que si se necesitan obras para el proceso de separación horizontal, el proyecto de división deberá estar firmado por un técnico.
  • El certificado de superficie. Un técnico especializado deberá delimitar las partes del inmueble separando las privadas y las comunes.
  • La aprobación de la mayoría de propietarios (al menos tres quintas partes de la junta de propietarios).
  • Certificado de pago de impuestos debidos por la división horizontal (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

División horizontal de una vivienda

Puede darse el caso de que lo que se pretenda sea realizar la división horizontal de una casa de varios pisos para venderlos independientemente, pero de inicio seamos el único propietario de la casa. En esta situación no haría falta realizar una petición a la junta de propietarios, ya que no hay una situación de copropiedad. En todo caso, la habrá una vez modificada la escritura de división horizontal y se hayan vendido las parcelas a los nuevos propietarios.

Esto también sucedería en el caso de que dividamos una vivienda para obtener dos. Será necesaria una obra cuyo proyecto debe ser firmado por un técnico especializado con arreglo a la normativa vigente.

Esta es una situación relativamente frecuente con inmuebles diseñados hace décadas, lo que obliga a modificar la división horizontal de un edificio antiguo. Para ello, primero debemos obtener la escritura que vayamos a modificar.

Obtener escritura de división horizontal

Si existe un administrador de la finca, es muy posible que tenga copia de esta escritura o, al menos, sepa cómo obtenerla. En todo caso, siempre podremos acudir al Registro de la Propiedad de la localidad donde se ubique el inmueble. En dicho registro oficial, por ley, debe constar la escritura de división horizontal que necesitamos. Una vez el notario elabora la nueva escritura de división horizontal, ésta será comunicada al Registro de la Propiedad correspondiente y a la Dirección General del Catastro.

En conclusión, la división horizontal y su escritura son herramientas legales de delimitación de las propiedades inmobiliarias cuyo uso y conocimiento nos facilita el disfrute de nuestros derechos como propietarios y la asunción de las obligaciones contempladas en la normativa vigente.

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