¿Qué es un alquiler con opción a compra?

Generalmente, la mayoría de personas dudan entre alquilar o comprar. La compra de una vivienda es un paso que suele dar mucho miedo debido al compromiso a largo plazo que conlleva. No obstante, un alquiler implica estar pagando una cuota mensual durante un largo tiempo por algo que jamás te pertenecerá.

De esta manera, son muchos los que consideran que un contrato de arrendamiento de una vivienda es una forma de perder el dinero. Sin embargo, no todo es blanco o negro y existe una opción más para aquellas personas que tengan algo de recelo a un contrato de compraventa, pero que, al mismo tiempo, no quieran malgastar su dinero.

Este punto medio entre ambas opciones es el contrato de alquiler con opción a compra, una modalidad de contrato que mezcla las cláusulas del modelo de alquiler con el de modelo de compraventa, en la que se establecen unos puntos de obligado cumplimiento para ambas partes.

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es un tipo de contrato en el que un inquilino vive en una casa que no es de su propiedad, a cambio de una mensualidad al arrendador durante un cierto periodo de tiempo. Hasta aquí, no vemos ninguna diferencia con un alquiler tradicional. Sin embargo, el punto de inflexión se encuentra en que el arrendatario tiene derecho a comprar la vivienda dentro de un plazo. De este modo, al precio total de la compra de la vivienda se descontará lo que el inquilino haya pagado durante el tiempo en el que ha vivido de alquiler.

Al igual que en cualquier otro tipo de contrato, todos los puntos quedan fijados desde un principio. Por lo tanto, entre el inquilino y el dueño del inmueble se determinará la fecha de compra, el precio de venta y otras cuestiones.

En un primer momento, a la hora de firmar el contrato de alquiler con opción a compra, se tendrá que abonar una prima, para que el dueño de la casa tenga algo que le asegure que el inquilino realmente tiene un interés en comprar.

¿Cómo es un contrato de alquiler con opción a compra?

En términos generales, un contrato de alquiler con opción a compra recoge dos grandes puntos: la compraventa y el alquiler. Este tipo de contrato está contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en este deben constar una serie de puntos, los cuales variarán dependiendo del caso.

En primer lugar, en el documento se debe fijar el precio final de la compra. Además, también debe contemplar el plazo del que dispondrá el inquilino para adquirir la vivienda. Es decir, la persona que decide arrendar la vivienda no podrá estar viviendo de alquiler indefinidamente hasta que quiera dejar de hacerlo. Como es natural, el dueño necesita saber con seguridad cuál será el tiempo máximo en el que el inquilino esté de alquiler. No hay ningún periodo común a todos los contratos de alquiler con opción a compra, sino que es algo que depende de lo que le convenga ambas partes.

Más allá de esto, el contrato también debe especificar si se va a abonar una prima y cuál será la cantidad. Igualmente, se tiene que dejar por escrito si el dinero que se ha aportado en dicha prima se descontará del precio final de la compra. De hecho, en la mayoría de los casos, es esto lo que se hace. No obstante, si el inquilino decide finalmente no comprar la casa, perderá el dinero de la prima.

Aparte, como en un clásico contrato de alquiler, el contrato también debe determinar la cantidad mensual que debe abonar el inquilino y a quién le corresponden los gastos de comunidad. De dichas cuotas mensuales, puede que se descuente la totalidad o únicamente un porcentaje, por lo que es algo que también debe constar en el documento.

Ventajas de un contrato de alquiler con opción a compra para el inquilino

• Con un contrato de alquiler con opción a compra tendrás la exclusividad de la adquisición de la vivienda. Es decir, siempre que no hayas sobrepasado el plazo establecido, aunque al propietario le lleguen propuestas mejores, tú serás la única persona que podrá acceder a la compra.
• Uno de los mayores beneficios de este tipo de contrato es que permite al inquilino conocer la casa y vivirla antes de comprarla. Así, podrá saber a ciencia cierta si esa casa es realmente la que cumple con sus requisitos.
• Dentro del plazo estipulado, el inquilino podrá optar a comprar la vivienda en el momento en el que él quiera. De esta forma, aunque se estipulara un tiempo de 5 años, si quieres puedes acceder a la compraventa a los 2 años de alquiler.
• También se elimina la sensación de estar perdiendo dinero a la hora de alquilar una casa, puesto que las cuotas periódicas se deducirán del precio de la vivienda.

Inconvenientes de un contrato de alquiler con opción a compra para el comprador

• La principal desventaja es la pérdida de la prima en el caso de que, finalmente, el comprador decida que no quiere adquirir la casa. Este dinero dependerá del valor del inmueble y del porcentaje en el que se quiera fijar, que suele ser de entre un 5 y un 10%.
• Otro inconveniente a destacar es que el precio del alquiler se mantendrá igual, aunque los precios del mercado inmobiliario bajen. Es decir, sí el precio llega a ser más barato, tú seguirás pagando la misma cantidad pactada en el contrato.
• Por último, la carga fiscal es mayor que en un alquiler tradicional, puesto que el contrato tendrá una doble tributación, tanto por el alquiler como por la compra.