¿Qué son los avales en la compraventa de una vivienda de obra nueva?

Comprar una vivienda de obra nueva es una de las decisiones más importantes que se toman a lo largo de la vida. Además de la ubicación, el precio o la distribución, es normal que surjan dudas sobre la seguridad de la inversión, especialmente cuando la vivienda todavía no está construida y se realizan pagos por adelantado.

En este contexto, la entrega de un aval bancario juega un papel fundamental y garantiza la máxima seguridad jurídica para el comprador. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) impone al promotor la obligación de garantizar, mediante aval bancario o seguro de caución, la devolución de las cantidades entregadas a cuenta durante la construcción y antes de elevar a escritura pública la compraventa de las viviendas. Este aval constituye una garantía esencial frente a eventuales incumplimientos y asegura al comprador la recuperación de las cantidades anticipadas.

En este artículo te explicamos de forma clara qué garantías obligatorias existen en la compra de una vivienda de obra nueva, qué cubren exactamente y cómo puedes comprobar que tu futura vivienda cuenta con todos los requisitos legales que garanticen tu compra.

¿Por qué es importante conocer los avales bancarios antes de comprar obra nueva?

Al comprar una vivienda de obra nueva, es habitual realizar pagos a cuenta antes de que la vivienda esté terminada. Por ello, conocer los avales que protegen esas cantidades es fundamental para garantizar que tu inversión está respaldada desde el primer momento.

El aval bancario constituye la forma más habitual de garantía en este sector, ya que suele otorgarse en el marco del préstamo promotor que financia la construcción de la promoción y tiene como finalidad proteger al comprador.

A través de este mecanismo, la entidad financiera asume solidariamente con el promotor la obligación de devolver al comprador las cantidades anticipadas si se produce un incumplimiento contractual. De este modo, el aval asegura la restitución de los importes entregados sobre plano y ofrece al comprador una protección jurídica efectiva durante toda la fase de construcción y antes de elevar a escritura pública la compraventa de la vivienda.

¿Qué garantías son obligatorias en la compra de obra nueva?

En la compra de una vivienda de obra nueva, en virtud de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), los diferentes tipos de garantías que son obligación del promotor son las siguientes:

• Aval bancario: actúa como una garantía personal otorgada por una entidad de crédito (normalmente coincide con la entidad financiera que financia la promoción) que asume, de forma solidaria con el promotor, la obligación de restituir al comprador las cantidades anticipadas en caso de incumplimiento contractual del promotor. Debe mantenerse vigente durante toda la fase de construcción y cubrir hasta el momento de la entrega de la vivienda y la firma de la escritura.

• Seguro de caución: mediante el cual una entidad aseguradora se obliga, en los mismos términos que el aval bancario, a devolver al adquirente las cantidades entregadas si el promotor no cumple con sus obligaciones legales y contractuales.

Además de lo anterior, todas las cantidades entregadas a cuenta se depositan en una cuenta corriente especial separada e independiente de cualquier fondo del promotor con el fin de asegurar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta /anticipadamente al promotor.

La constitución de las anteriores garantías son una obligación legal del promotor y constituyen un derecho del adquirente irrenunciable para ambas partes. Por ello, y a pesar de la protección que la Ley les brinda, resulta esencial que el comprador solicite y verifique la documentación acreditativa durante el proceso de adquisición de su vivienda.

Además del aval bancario y el seguro de caución, ¿qué otras garantías existen en una vivienda de obra nueva?

Adicionalmente al aval bancario y el seguro de caución, las viviendas de obra nueva cuentan con otras garantías legales que cubren posibles defectos una vez entregada la vivienda. Estas garantías están pensadas para proteger al comprador a corto, medio y largo plazo. En concreto, el art. 17 de la Ley de la Ordenación de la Edificación (LOE) establece tres niveles de garantías cuyos plazos comienzan a computarse desde la firma del Acta de Recepción o, en su caso, desde la subsanación de los defectos:

• Garantía por defectos de acabado (1 año): cubre desperfectos menores y estéticos. Se trata de defectos que no afectan a la estructura ni a la habitabilidad de la vivienda.

• Garantía por defectos que afecten a la habitabilidad (3 años): cubre aquellos problemas que dificulten o impidan un uso adecuado de la vivienda, como fallos en las instalaciones, humedades, deficiencias en el aislamiento u otros defectos que comprometan las condiciones de habitabilidad.

• Garantías frente a daños estructurales (10 años): es la garantía más amplia de todas. Cubre los defectos graves que comprometen la estabilidad y seguridad del edificio, como fallos en la estructura, cimentación, forjados, vigas o muros de carga.

¿Qué ocurre si no se entregan los avales por parte del promotor?

Si el promotor no entrega las garantías que garantizan las cantidades entregadas a cuenta, el comprador queda sin la protección legal que la normativa exige durante la fase de construcción. La ausencia de esta garantía puede afectar a la validez del contrato y dar lugar a su nulidad de pleno derecho, al tratarse de una obligación legal imperativa.

En caso de que la garantía no se haya facilitado, el comprador tiene derecho a exigir su entrega antes de continuar con el proceso de adquisición. Si el promotor no regulariza la situación, resulta aconsejable obtener asesoramiento legal para determinar las acciones procedentes, incluida la posibilidad de resolver el contrato.

Contar con estas garantías no solo protege la devolución de las cantidades entregadas, sino que constituye un elemento esencial de la seguridad jurídica en la compraventa de viviendas de obra nueva.  Por ello, es fundamental contar con promotores profesionales que cumplan estrictamente con la normativa y aporten todas las garantías desde el inicio. Desde AQ Acentor apostamos por la transparencia y la seguridad jurídica en nuestras promociones de obra nueva, facilitando al comprador toda la información necesaria sobre las garantías que existen a la hora de comprar una vivienda de obra nueva.

Ejemplo de ello son nuestras promociones como AQ Querae o AQ Narae, diseñadas para ofrecer confianza durante todo el proceso de compra. Contar con las anteriores garantías no es solo un derecho, sino que es la base para comprar tu nueva vivienda con confianza.