¿Qué es la rentabilidad del alquiler y cómo calcularla?

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How to calculate rental yield

Muchas personas compran una vivienda para ponerla en alquiler. Es una modalidad que puede suponer ingresos extras pues “la casa se paga sola”. Eso sí, es importante calcular la rentabilidad del alquiler antes de hacer la compra de la propiedad. Te contamos todo lo que necesitas saber para poder aplicar este modelo tan popular.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?

La compra de una vivienda trae aparejados una serie de gastos que van más allá del pago del total del inmueble.La compra de una vivienda trae aparejados una serie de gastos que van más allá del pago del total del inmueble. No sólo hay que pagar la hipoteca, sino también los impuestos y las gestiones ante notario, como la formalización de la escritura. Muchas personas se apuntan a un modelo que consiste en comprar una casa para alquilarla o arrendarla a otras personas. 

Quienes se apuntan a este modelo de inversión suelen ser personas con una casa ya en propiedad y que quieren aumentar sus ingresos. Además, también se suele pensar a futuro y se compran viviendas en zonas de gran atractivo o interés turístico, pensadas para una mudanza tras el retiro. 

Pero para que el negocio tenga éxito es necesario calcular la rentabilidad del alquiler vivienda. Es decir, que se pueda pagar la propiedad (cuando se hace a través de una hipoteca) y poder recuperar la inversión hecha. Para ello se calcula esta rentabilidad, buscando no sólo amortizar la inversión sino también obtener un extra de ganancias. ¿Y cómo se calcula la rentabilidad del alquiler?

Antes de embarcarse en la compra de un inmueble, hay que calcular la rentabilidad del piso o vivienda que se entregue en arrendamiento. Estos cálculos no son una ciencia exacta. La rentabilidad permite establecer una relación entre el precio de compra del inmueble con el importe que se obtiene por el arrendamiento del mismo y se expresa a través de un porcentaje. La fórmula, que es una medida de referencia empleada por el Banco de España es fácil: 

  • Rentabilidad = Ingresos del arrendamiento/precio compra de la vivienda x 100.

Es decir, la rentabilidad es el cociente de los ingresos del alquiler entre el precio de la compra, multiplicado por 100. Por ejemplo, una vivienda que cuesta 120.000 euros y se alquila a 370 euros cada mes, tiene una rentabilidad anual de 3,7%.Pero cuando se trata de conocer el valor real de la transacción, entonces es necesario calcular la rentabilidad neta del alquiler. Para ello es necesario contabilizar los gastos asociados a la vivienda y que no se incluyen dentro del precio del arrendamiento. Es decir, aquí se consideran el seguro para el hogar y los impuestos. Si quieres hacer este cálculo, entonces al importe de compraventa de la propiedad (120.000 euros), se le suma el 10%, que es lo que se estima de gastos anuales.

Calcular el porcentaje de la rentabilidad del alquiler

¿Cuál es una buena rentabilidad de alquiler?

Más allá de fórmulas matemáticas aplicables, es necesario conocer la rentabilidad del alquiler teniendo en consideración otros factores, como la existencia de una hipoteca. A esto se asocian conceptos importantes:

  • Cashflow. La cantidad neta en un plazo específico que deja la compraventa de un inmueble al arrendarlo. 
  • ROI. Es el porcentaje que permite medir el retorno de la inversión en un año.
  • PER. Son los años que se tarda en pagar el inmueble a través del arrendamiento. 

¿Cómo saber si tu inmueble es rentable? Debes tener en cuenta los datos trimestrales que publica el Banco de España en relación con este tema. La institución tiene en cuenta la rentabilidad del alquiler y la subida del precio del arrendamiento o plusvalía. Es así como durante el último trimestre de 2022, la rentabilidad se situó en 6,34%. Esta cifra aumentó a 6,5% durante el mes de diciembre. En cifras, se dice que la rentabilidad de las viviendas de alquiler alcanzó los 11.329 euros brutos anuales durante el último trimestre de 2022. ¿Es esta una buena rentabilidad para ti?

¿Cuál es una buena rentabilidad de alquiler?

Aunque son cifras oficiales del Banco de España, recuerda que cada caso y vivienda es distinta. Por eso es importante tener en cuenta si sobre la vivienda recae o no una hipoteca, pues en caso de existir, esto merma la rentabilidad. De la misma manera, los gastos asociados al inmueble (seguro, impuestos), también son determinantes al momento de calcular una buena rentabilidad. 

¿Dónde es más rentable invertir para alquilar?

Con estas cifras en mente, también debes tener en cuenta que además de la hipoteca, el lugar en el que alquiles un inmueble también juega a tu favor o en tu contra. No es lo mismo comprar y arrendar una casa en un destino vacacional, que sólo podrás aprovechar durante la temporada alta, que en una ciudad como Madrid o Barcelona.

Sorpresivamente, los lugares donde resulta más difícil recuperar la inversión inicial son las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia, San Sebastián). Aunque son ciudades muy concurridas, ten en cuenta que también hay una amplia oferta inmobiliaria. No ocurre lo mismo si por ejemplo, te haces con una propiedad en destinos como Lleida, Huelva, Murcia, Tenerife o pueblos costeros de Galicia. Aquí es más fácil recuperar la inversión inicial. 

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