Comprar piso para alquilar: ¿buena inversión?

Muchas personas compran una vivienda con el único fin de alquilarla, pues esto les aporta un ingreso mensual fijo, así como cierta rentabilidad. ¿Pero es real esta rentabilidad? ¿Se puede recuperar la inversión? 

Invertir en piso para alquilar

Invertir en la compra de un piso para después alquilarlo es algo rentable, siempre y cuando puedas permitírtelo y asumas que la inversión se puede recuperar a largo plazo. Además, es importante que tengas en cuenta que, para que el valor de la propiedad se mantenga y siga siendo rentable y atractiva para el mercado del alquiler, debes reinvertir cada cierto tiempo en ella; es decir, hacer pequeñas reformas o mejoras e incluso reparaciones. Ten en cuenta que, aunque el inquilino sea muy cuidadoso con la vivienda, siempre necesitarás una limpieza a fondo, cambio de colchones, pintar, eliminar humedades, etcétera. 

Por otra parte, si quieres vender la propiedad al poco tiempo de haberla adquirido, es posible que tarde en venderse o que la vendas rápido, pero a menos precio de la cantidad invertida inicialmente. Por eso se dice que este tipo de propiedades son activos no líquidos. 

¿Cuánto de rentable es comprar un piso para después alquilarlo? Depende, en gran medida, del mercado inmobiliario y de la situación del alquiler en España. En el 2021, según datos del Banco de España, la rentabilidad bruta alcanzó el 7,9%. 

Para que una vivienda sea rentable es necesario no solo contar con los ingresos suficientes para comprarla, publicitarla y darle mantenimiento, sino que también debes tener tiempo y paciencia. Alquilar más o menos rápido una vivienda varía en gran medida según la ciudad en la que el inmueble se encuentre. En las grandes será mucho más fácil alquilar el piso, mientras que en los pueblos o destinos vacacionales la demanda será mayor en los meses de verano e incluso en Navidades. 

Aunque los alquileres vacacionales tienen el atractivo de poder alquilarse a mayor precio, ten en cuenta que se trata de un ingreso puntual y que solo ocurrirá en los meses de verano; mientras que un alquiler a largo plazo, aunque puede ser menor, es algo fijo. 

Los gastos de comprar un piso para alquilarlo

La compra de una propiedad acarrea una serie de gastos por la compra de un inmueble. Si es de segunda mano, tendrás que darle una señal (10% del valor del inmueble) al antiguo propietario bajo concepto de arras. Si compras el inmueble a través del banco, entonces también tendrás que pagar la cuota de hipoteca mensual y que puede ser fija o de tipo variable. Y la compra acarrea otros gastos, como los de notaría y pago de impuestos. Por eso, al adquirir una vivienda se recomienda tener un 10% extra del precio de venta. 

Por otra parte, tendrás que pagar los gastos de comunidad, la tasa de basura y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. A esto, añade el cambio de suministros a tu nombre (gratuitos) y el alta o baja de los mismos. Y no te olvides de las posibles reformas. Recuerda que si quieres revalorizar un inmueble, si es antiguo, lo mejor es reformarlo de tal manera que parezca nuevo. Esto puede conllevar desde unas capas de pintura, hasta reforma integral y compra de muebles modernos, etcétera. 

¿Beneficios fiscales?

El comprador pierde la deducción que le corresponde (por compra de vivienda habitual) en su declaración de la renta. Sin embargo, adquiere el beneficio de poder deducirse el 60% del total de las rentas cuando se formalice el alquiler. 

Así puedes calcular la rentabilidad de un inmueble

El objetivo de comprar un piso para alquilar es poder recuperar la inversión y, a la larga, hacer la propiedad rentable. Que el inmueble sea rentable llevará años. Ten en cuenta:

• Precio de compra. Aquí deben incluirse los impuestos, gastos de notaría y posibles reformas o reparaciones.
• Mantenimiento. Se incluyen posibles reparaciones y roturas de electrodomésticos.
• Cuotas de la comunidad de vecinos y derramas, así como cuotas de basura.
• Gastos fijos. Incluye aquí la póliza de seguro para el hogar, entre otros.

Para calcular la rentabilidad deberá sumarse la renta anual que se obtendría por el alquiler de la vivienda (12.000 euros al año si el inmueble se alquila por 1.000 euros al mes); y a este importe se le restan los gastos fijos, además de los gastos de mantenimiento. Por ejemplo, de esos 12.000 euros anuales, habría que reservar 1.000 euros o 2.000 por concepto de mantenimiento.

El resultado de esta resta debe dividirse entre la inversión inicial que se hizo por el inmueble (incluir todos los gastos asociados a la compraventa, así como los gastos de notaría y pago de impuestos); y multiplicarlo por 100. A este importe se le puede añadir la revalorización o pérdida de valor del inmueble, en caso de haber ocurrido. 

¿Cómo escoger una propiedad rentable?

Si vas a adquirir la vivienda para alquilar ten en cuenta lo siguiente:

• Busca una casa que no necesite muchas reformas, solo unos pequeños cambios como la decoración. 
• Hazte con un piso en una zona de la ciudad en auge.
• Es importante contar con servicios y oferta de ocio alrededor. También que esté bien comunicado a través de transporte público.
• Si puedes permitírtelo, compra un inmueble con zonas comunes como piscina, jardines, gimnasio, etcétera. 
• Si tiene plaza de parking y terraza, mejor.