¿Qué es la dación en pago de una vivienda?

Las deudas pueden llegar a ser verdaderamente asfixiantes, pero existen métodos para poder librarte de ellas. Muchas personas que tienen un amplio patrimonio deciden optar por la dación en pago. ¿No sabes en qué consiste? A continuación, te contamos todos los detalles.

¿Qué es la dación en pago?

Si te estás preguntando cómo funciona la dación en pago, es muy sencillo. Hace referencia a un método de pago que extingue una obligación. Es decir, en cuanto el acreedor acepta la prestación del deudor, la deuda queda eliminada, aunque se haya pactado una forma de pago diferente a la acordada en un inicio.

Para poder realizar este método de pago, es fundamental que haya voluntad de negociación por ambas partes. Al fin y al cabo, hay un débito pendiente y la finalidad es buscar una forma de pago alternativa que deje a todos satisfechos.

Eso sí, una vez se efectúa la transmisión, el acreedor tiene pleno dominio sobre esos bienes, así que es una decisión que se debe reflexionar con detenimiento.

¿Qué es la dación en pago de una hipoteca?

Este tipo de dación permite llegar a un acuerdo con el banco para que, a través de la entrega de la vivienda, se pueda cancelar la deuda pendiente en la hipoteca. Es un recurso para evitar que el banco inicie el proceso de ejecución hipotecaria; es decir, que el banco realice una denuncia por el impago de la hipoteca e inicie el embargo del inmueble. En definitiva, es una forma de liquidar la deuda con el banco y conservar todos los bienes personales.

También existe la dación en pago de la vivienda habitual, que consiste en entregar al banco la vivienda que asegura el préstamo a cambio de cancelar la deuda pendiente.

Regulación de la dación en pago en España

El Código Civil y la jurisprudencia del Tribunal Supremo tienen varios capítulos que regulan la dación en pago. Además, conviene saber que los supuestos de dación en pago de una vivienda (que son los más frecuentes) quedan regulados mediante el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre.

En este Decreto-ley se establece un Código de Buenas Prácticas para mitigar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre la vivienda habitual. A continuación, te mostramos algunos de los artículos más importantes del Código Civil en esta cuestión:

• Artículo 1116. Establece que el deudor no puede obligar a su acreedor a que reciba otra cosa diferente, independientemente de que sea igual o mayor al valor que se debe. Esto indica que es una cuestión obligatoria que las dos partes lleguen a un acuerdo.
• Artículo 1157. Se comenta que no se habrá pagado la deuda hasta que se entregue la cosa o prestación; es decir, en cuanto haya acuerdo, la deuda se extingue con la transmisión del bien o prestación.
• Artículo 1171. Este hace alusión al lugar en el que debe realizarse el pago que, en caso de no expresar lo contrario, debe realizarse donde existía cuando se estableció la obligación. En inicio, el sitio del pago será el domicilio del deudor.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar la dación en pago?

A la hora de solicitarla, es aconsejable seguir su regulación, de la que se pueden sacar algunos elementos característicos. Estos servirán a modo de guía como requisitos para solicitar la dación en pago.

• Colaboración de ambas partes. Resulta esencial que las dos partes estén dispuestas a negociar para encontrar una solución.
• El acuerdo entre las partes. Esto es importante porque el acreedor no tiene la obligación de aceptar la dación en pago.
• La transmisión de la propiedad. Debe ser una transmisión, ya que si no, se trataría de una cesión de bienes y la deuda no se extinguiría.
• El pleno dominio sobre la propiedad negociada.
• Debe ser un bien diferente. Esto es crucial porque el acuerdo se hace sobre un bien diferente al acordado en un inicio.

Dación en pago: Ventajas y desventajas

Cuando se habla de deudas, es conveniente reflexionar con tranquilidad. En el caso de la dación en pago, observamos las siguientes ventajas y desventajas:

• Las principales ventajas son:
  • Reducción del número de desahucios y ejecuciones hipotecarias en proceso.
  • Disminución de los costes sociales y judiciales del Estado.
  • Aumento en el número de renegociaciones de las deudas y de las condiciones de los contratos.
  • Ayuda a prevenir la especulación y aporta transparencia al sector.
• Los principales inconvenientes son:
  • Restricción del crédito. Las hipotecas actuales no se ofertarían con tantas ventajas en el ámbito crediticio. Esto quiere decir que subirían los intereses y las condiciones se volverían más duras.
  • Endosar casas al banco. En caso de que bajase de precio, algunas personas solventes podrían intentar endosar la casa al banco.

La dación en pago tiene sus cosas buenas y malas. Lo más importante a la hora de efectuar esta acción es reflexionar sobre las ventajas y las desventajas.