Memoria de calidades de una vivienda: en qué consiste

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Antes de comprar una vivienda, una de las primeras cuestiones que se plantea el futuro propietario es si le conviene comprar una vivienda de obra nueva o si es preferible optar por una de segunda mano. La decisión dependerá de las circunstancias personales y el estilo de vida del comprador.

La opción de comprar una casa de obra nueva es sumamente atractiva. Estrenas una casa en la que todo está en perfecto estado y además ahorrarás dinero en tu factura, dado que las viviendas de nueva construcción presentan una mayor eficiencia energética.

Tanto si adquieres tu piso de obra nueva ya construido o sobre plano, la memoria de calidades es un elemento indispensable, puesto que especifica detalladamente los materiales, composiciones y acabados que se han empleado o que se van a usar en la vivienda, de forma que puedas saber de la mejor forma posible cómo es el piso que vas a comprar sin incurrir en ningún error innecesario. 

¿Qué es la memoria de calidades de obra nueva?

La memoria de calidades es un documento en el que se incluyen de forma detallada todos los materiales que se van a incluir en la construcción, en los interiores y, a ser posible,  en las zonas comunes, así como las instalaciones con las que va a disponer el inmueble.

El promotor está obligado no solo a entregar al comprador la memoria de calidades, sino a hacerlo de forma gratuita. Este documento es el que permite al futuro propietario comprobar que los materiales, y elementos con que se ha construido y equipado la vivienda son los que se esperaban y se corresponden con lo previamente pactado. 

Debido a su importancia, la memoria de calidades de obra nueva forma parte del contrato de compraventa y es recomendable que ambas partes la firmen. 

Elementos fundamentales de la memoria de calidades de una vivienda

En el documento deben detallarse todos los materiales y equipamientos que se van a emplear o que se han utilizado en la vivienda, especificando no sólo el material, sino también la marca, modelo y características técnicas.

memoria de calidades obra nueva

La información que ha de aparecer reflejada en la memoria de calidades puede clasificarse en tres grupos:

  • Elementos de edificación. Es decir, todo aquello que esté relacionado con la estructura de la construcción, desde los cimientos hasta las cubiertas, incluyendo fachada, aislamientos, sistemas de conducción y carpintería metálica. Debe referirse además información sobre los sistemas de instalación de estos elementos
  • Materiales. Incluirá todos los elementos empleados en el interior de la vivienda: revestimientos, techos, paredes, alicatados, carpintería exterior e interior, soldados, grifería, sanitarios, electrodomésticos, etc
  • Instalaciones. Es un capítulo esencial en el que ha de incluirse la fontanería, instalación eléctrica, climatización, aislamiento, telecomunicaciones, domótica, etc

Además de la relación de materiales en el edificio y en la propia vivienda, debe incluirse también una enumeración detallada de las especificaciones de las zonas comunes.

El nivel de detalle exigido en la memoria de calidades es tal que, si por ejemplo, se instala un suelo de mármol, ha de indicarse el tipo concreto de mármol que se va a utilizar, el modelo y todas sus características.

En la memoria de calidades es habitual que se emplee la expresión “o similar” después de haber especificado alguno de los materiales que se tiene previsto emplear. Es posible que durante la construcción de la vivienda sobrevengan causas técnicas u otros problemas como la falta de stock de un producto que obliguen a sustituirlos por otros. En este caso, los materiales alternativamente empleados serán de calidad igual o superior a la indicada sin que, en ningún caso, pueda ser repercutido al comprador el exceso de coste del producto si lo hubiera. Si la alternativa “o similar” no aparece en el documento, es conveniente reclamar a la promotora su inclusión para evitar sorpresas desagradables. 

Incumplimiento de la memoria de calidades

La memoria de calidades de una vivienda no solo tiene un fin informativo, sino que es concebida como un instrumento de protección al comprador y constituye, por tanto, un compromiso vinculante que sirve como garantía para que la promotora cumpla con todo lo que está ofertado en ella. De este modo, en caso de que el promotor no lo haga con alguno de los compromisos recogidos en ella, puedes acudir a los tribunales o a los organismos de consumo. 

El paso previo, tras comprobar que no se cumple con lo acordado en uno o varios aspectos, es que elabores una relación de los elementos de calidad inferior a los acordados en la memoria, que será remitido, preferentemente por burofax, a la promotora. Lo habitual en estos casos es que la promotora acceda negociar. Se abre, por tanto, un proceso en el que habitualmente la promotora ofrece la sustitución de los elementos de calidad inferior, o bien una compensación económica.

En caso de no alcanzarse un acuerdo, tendrías que acudir a la vía judicial. No obstante, nunca se suele rescindir el contrato de compraventa a no ser que el incumplimiento fuera tal que no permitiera que el piso fuera habitable.

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