¿Qué es el sistema de amortización francés?

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Qué es el sistema de amortización francés

Un préstamo hipotecario es para muchas personas la manera más fácil de adquirir una vivienda, sea la habitual o una segunda residencia para las vacaciones. Las entidades bancarias y de crédito ofertan diferentes préstamos hipotecarios cuya forma y cuantía periódica de amortización varían dependiendo de los sistemas de cálculo utilizados. Entre los más conocidos se encuentran el sistema francés, el alemán o el americano. El uso del sistema de amortización francés para calcular estas cuotas es el más habitual en España.

¿Qué es el sistema de amortización francés?

El sistema de amortización francés está basado en las cuotas constantes, es decir, en una fórmula que se caracteriza por el pago de la misma cantidad todos los meses. Esta cuota fija se calcula con base en dos criterios:

  • La parte de amortización del capital adeudado, que es la parte por la que devolvemos la cantidad total de dinero que ha sido prestada.
  • La parte relativa a los intereses de la deuda que la entidad financiera nos cobra por haber prestado el dinero. Se van abonando periódicamente en relación a la cuantía del crédito que aún quede por devolver.
Hipotecas en el sistema francés

La cuota constante no es siempre la misma, debido a diferentes razones:

  • El capital total prestado y la cantidad que se vaya amortizando. Los intereses totales serán inferiores cuando la cantidad adeudada disminuya conforme vayamos realizando los pagos. Los primeros años el monto de la cuota estará compuesto por un mayor número de intereses, siendo el capital dedicado a la amortización menor. Sin embargo, durante los últimos años, la cuantía de la cuota correspondiente a los intereses será mucho más pequeña y la de amortización mayor. Como consecuencia, el amortizar deuda al principio del préstamo conlleva un menor gasto total al final.
  • La duración del préstamo, generalmente entre 20 y 30 años, siendo mayor el interés aplicado cuanto mayor es el tiempo de amortización.
  • El tipo de interés aplicable. Los préstamos hipotecarios pueden suscribirse con base en intereses de tipo fijo, variable o mixto. En los dos últimos casos, el interés se calcula sobre la base de uno o varios indicadores estipulados en la formalización del contrato. Generalmente en España este índice suele ser el Euribor (Euro InterBank Offered Rate), que es el índice de referencia en la eurozona para el mercado interbancario. Como consecuencia, la cuantía de los intereses bajará o subirá en relación a la subida o bajada de este índice.
Fórmula de amortización francés

La revisión periódica de las cuotas se suele realizar de manera anual, aunque puede variar en relación al acuerdo suscrito con cada entidad bancaria. Estas revisiones no afectarán a aquellas hipotecas que tengan un tipo de interés fijo, dado que al no estar sujetos a variaciones en relación al índice de referencia, permanecerán estables a lo largo de todo el crédito hipotecario.

La fórmula clásica de cálculo del tipo de amortización francés es la siguiente: 

C = V x (1+i)ⁿ i / (1+i)ⁿ – i

Refiriéndose C a la cuota constante; V a la cantidad del préstamo; i al tipo de interés y n a la cantidad de cuotas por abonar.

Ventajas y desventajas del sistema de amortización francés

Las ventajas y desventajas de la fórmula de amortización francesa son factores a tener en cuenta antes de decidirse por este sistema. Entre sus ventajas están:

  • La existencia de cuotas fijas de amortización durante toda la duración del préstamo hipotecario. En caso de que se haya optado por un tipo variable o estás pensando cambiar de fija a variable, la única cuantía que variará en relación a la subida o bajada del Euribor será la de los intereses.
  • La posibilidad de amortizar anticipadamente de manera total o parcial la cuantía de la hipoteca. 
  • Adaptar el pago a tu situación económica reduciendo el plazo de amortización o las cuotas mensuales mediante pagos anticipados.
  • Permite una planificación mejor de las finanzas personales, puesto que la cuota es siempre la misma, independientemente de que la parte proporcionar dedicada a la amortización del crédito y al pago de los intereses vaya variando con el tiempo. Incluso en el caso de las hipotecas con tipo variable o mixto, cuando se produzca un cambio en la cuota, la entidad acreedora renovará la tabla de amortización y con ello se podrán planificar nuevamente las finanzas personales de manera rigurosa.

Entre sus desventajas se encuentran:

  • La mayor incidencia al principio del préstamo de los intereses en la cuota que es necesario abonar. 
  • La menor incidencia en la cuota final del aumento o descenso del índice de referencia en relación a los intereses.
  • La necesidad de disponer de capital para adelantar cuotas y poder así ahorrar dinero en los intereses que se deben afrontar. De no contar con dinero para hacer frente a estos adelantos, se pierde más dinero. Por contra, durante el último periodo de amortización el beneficio obtenido por el adelanto de los pagos no es tan significativo.

En conclusión, la fórmula de amortización francesa es un sistema ideal para aquellas personas que deseen tener un control estricto de sus finanzas familiares y sobre todo para aquellas que tengan la posibilidad de adelantar los pagos para la amortización de la deuda al principio del periodo de devolución.

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