Contrato de arras: todo lo que debes saber
En España es muy habitual la compraventa de propiedades. Para poder adquirir un local o una casa en los que comenzar un negocio o crear una familia se suelen necesitar varios años de ahorro. Sin embargo, cuando se habla de gastos tan importantes de dinero son bastantes los que apuestan por leer la letra pequeña. Tanto es así que empiezan a surgir dudas en relación a multitud de conceptos relacionados con este tipo de hechos. Entre ellos se encuentra el contrato de arras.
Adquirir una propiedad supone en la gran mayoría de los casos la mayor inversión de la vida. Por ello, hay que llegar a acuerdos con toda la información posible en la mano. A veces no es sencillo, pero otras basta con leer una pequeña explicación para descubrir si lo que se está haciendo resulta beneficioso o no.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un documento que permite reservar una vivienda antes de formalizar tu contrato de compraventa. Es esencial en transacciones inmobiliarias para certificar el abono de una cantidad por parte del comprador al vendedor como garantía de cumplimiento del contrato de compraventa.
Mediante la firma del contrato de arras se consigue lo siguiente:
- El comprador se asegura tener un derecho sobre la adquisición de un bien a cambio de una cantidad económica que se haya acordado de forma previa respecto al precio total.
- El vendedor, mediante el contrato de arras, se compromete a entregar al comprador el bien en aquellas condiciones que se hayan acordado.
Por otra parte, es un documento que se recomienda utilizar, ya que transcribe lo que, en futuro, será el contenido de la escritura pública de compraventa. De este modo, antes de que llegue este momento, ya quedan definidas las condiciones en las que un inmueble se vende y las penalizaciones que tendrán lugar en caso de que no se cumplan.
¿Qué información debe contener el contrato de arras de una vivienda?
Cuando se habla de un contrato de arras se hace referencia a un precontrato en el que se reflejan todas las condiciones de las que depende la compraventa posterior. Por eso es importante que en este documento no falte la siguiente información:
- Datos personales del comprador y del vendedor.
- Identificación del inmueble y su descripción.
- Precio final del inmueble y la forma en la que va a pagarse.
- Cantidad de dinero que debe anticiparse para firmar el contrato de arras. Esta se descontará del precio final.
- El tiempo máximo que puede pasar entre la firma del contrato de arras y la compraventa.
- El compromiso que tiene tanto el vendedor como el comprador de firmar, mediante escritura pública, el contrato.
- Distribución de los gastos que pueden surgir al llevarse a cabo la compraventa.
- La firma del vendedor y del comprador.
En el caso de que el vendedor o el comprador sea un matrimonio en régimen de gananciales, el contrato podrá firmarse solo por uno de ellos. Ahora bien, si se trata de un matrimonio en régimen de separación de bienes o una pareja que no haya contraído matrimonio, entonces deberán firmar los dos.
Tipos de contratos de arras
Existen diferentes modelos de contratos de arras y cada uno se elegirá dependiendo del objetivo del contrato. Esto es importante tenerlo en cuenta porque cada uno de los tipos tiene consecuencias jurídicas diferentes.
Contrato de arras confirmatorias
El objetivo de las arras confirmatorias, tal y como indica su nombre, es confirmar que existe un compromiso entre ambas partes de la compraventa. Estas suponen un adelanto del precio total.
En el caso de que este contrato se incumpla no se podrá rescindir de forma unilateral, sino que se aplicarán las reglas generales que existen respecto al incumplimiento de obligaciones. De este modo, la persona perjudicada puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación.
Contrato de arras penales
Otra forma de garantizar el cumplimiento del contrato son las arras penales. En el caso de que el comprador incumpla su parte, el comprador puede perder el total de las arras y, en el caso de ser el vendedor quien lo incumpla, deberá devolverlas junto a una cantidad que se haya acordado a la hora de firmar el contrato.
Contrato de arras penitenciales
Las arras penitenciales dan la oportunidad a las partes de resolver de manera unilateral el contrato a través de la restitución doblada para el vendedor o la pérdida para el comprador. En este apartado, hay que concretar que solo serán aplicables las arras penitenciales, también conocidas como de desistimiento, cuando se manifiesten sus consecuencias de manera específica.
¿Es obligatorio hacer un contrato de arras?
La creación de un contrato de arras al comprar una casa no es obligatoria, pero los expertos lo recomiendan para prevenir posibles inconvenientes. De manera similar, si te estás preguntando si el contrato de arras se firma ante notario, debes saber que no es legalmente obligatorio. Sin embargo, se aconseja porque proporciona mayor seguridad y garantías a la transacción.
¿Quién hace el contrato de arras de una vivienda?
En el caso de contratar los servicios de una inmobiliaria para la venta de una vivienda de segunda mano, la redacción del contrato de arras generalmente está a cargo de la inmobiliaria y el precio, a menudo, se incluye en la comisión cobrada. Además, es posible contratar a profesionales especializados para redactar el contrato, con costes que varían dependiendo del profesional y de la ubicación de la propiedad.
¿Cómo hacer un contrato de arras entre particulares?
La elaboración de un contrato de arras puede llevarse a cabo entre dos particulares. El vendedor, en una transacción entre particulares, suele redactarlo utilizando un modelo, pero el comprador también puede encargarse de esta tarea.
¿Cuánto cuesta un contrato de arras?
Establecer un precio específico es difícil, ya que varía según la complejidad única de cada operación de compraventa. Este tipo de contratos suele ser gestionado por un abogado inmobiliario que será el encargado de determinar la tarifa, basándose en el valor del inmueble y la complejidad de la operación. Esta variabilidad impide fijar un precio unitario estándar para los contratos de arras.
¿Quién paga el contrato de arras?
El comprador asume el pago del importe indicado en el contrato de arras, considerándose este desembolso como una prueba de su interés en la propiedad. Lo habitual es que el contrato establezca un porcentaje a abonar, típicamente entre el 5 % y el 15 % del precio de la casa, siendo el 10 % la cifra más usual. Es importante destacar que el importe pagado como señal, a través del contrato de arras, se descuenta del precio final al formalizar la compra de la vivienda.
¿Cuándo se firma el contrato de arras?
La firma de este tipo de contrato se efectúa cuando un potencial comprador expresa interés en una propiedad y desea asegurarla antes que otros. La intención es afrontar estos procedimientos con la certeza de que la vivienda que desea adquirir no estará disponible para otros compradores durante dichas gestiones.
¿Qué comprobaciones debes realizar antes de firmar un contrato de arras?
La firma de un contrato de arras, aunque no constituye un requisito obligatorio, resulta crucial para asegurar la reserva de una vivienda. Este documento debe incorporar datos esenciales para su validez como la información detallada de las partes involucradas y la propiedad, las condiciones de la transacción, el plazo máximo para la compraventa, las consecuencias por incumplimiento, el tipo de contrato y la distribución de los gastos.
La ausencia de alguno de estos elementos podría poner en duda la validez legal del contrato de arras. Esto quiere decir que es esencial verificar la presencia de todos estos detalles para garantizar la legalidad del documento.
¿Se puede modificar un contrato de arras?
La respuesta es sí: las partes tienen la libertad de modificar el contrato de arras. No obstante, tendrán que llegar a un acuerdo antes y añadir un anexo al contrato con las modificaciones acordadas.
¿Qué ocurre si vence el contrato de arras?
Las arras tienen un plazo establecido y su incumplimiento se considera una violación contractual. Las repercusiones pueden implicar la pérdida del importe o tener que efectuar la devolución del importe duplicado.
En conclusión, el contrato de arras en la compra de una vivienda tiene la finalidad de asegurarla frente a otros compradores interesados. Sin embargo, es muy importante que revises en profundidad el contrato antes de firmar para verificar que todo está indicado según lo acordado.
