Contrato de arras: todo lo que debes saber

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En España, es muy habitual la compraventa de propiedades. Son muchos los años en los que las personas ahorran para poder adquirir un local o una casa en los que comenzar un negocio o crear una familia. Sin embargo, cuando se habla de gastos tan importantes de dinero, son bastantes los que apuestan por leer la letra pequeña. Tanto es así que empiezan a surgir dudas en relación a multitud de conceptos relacionados con este tipo de hechos. Entre ellos, se encuentra el contrato de arras.

Hay gente que cuenta a su alrededor con expertos que saben aconsejarles a la hora de tomar una decisión de estas características. Sin embargo, otros se sienten desamparados al no conocer realmente el significado de muchos términos de los que depende su futuro. Cuando se quiere adquirir una propiedad, parte de la vida se pone en juego. Por ello, hay que llegar a acuerdos con toda la información posible en la mano. A veces no es sencillo, pero otras basta con leer una pequeña explicación para descubrir si lo que se está haciendo es beneficioso para uno o, por el contrario, no. 

Qué es un contrato de arras

En términos generales, un contrato de arras es un acuerdo previo y privado que se realiza entre un vendedor y un comprador en el que ambas partes se comprometen a llevar a cabo la compraventa de una propiedad. De este modo, el que tenga interés en adquirir esta última adelanta una parte del dinero total que cueste la misma. Teniendo en cuenta lo anterior, mediante la firma del contrato de arras se consigue lo siguiente:

  • El comprador se asegura tener un derecho sobre la adquisición de un bien a cambio de una cantidad económica que se haya acordado de forma previa respecto al precio total.
  • El vendedor, mediante el contrato de arras, se compromete a entregarle al comprador el bien en aquellas condiciones que se haya acordado. 

Muchas personas creen que el contrato de arras apenas tiene importancia. Sin embargo, se trata de un documento que transcribe lo que, en futuro, será el contenido de la escritura pública de compraventa. De este modo, antes de que llegue este momento, ya quedan definidas las condiciones en las que un inmueble se vende y las penalizaciones que tendrán lugar en caso de que no se cumplan. 

Información que debe contener un contrato de arras

Cuando se habla de un contrato de arras, se hace referencia a un precontrato en el que se reflejan todas las condiciones de las que depende la compraventa posterior. Por ello, en este documento no puede faltar la siguiente información:

  • Datos personales del comprador y del vendedor.
  • Identificación del inmueble y su descripción.
  • Precio final del inmueble y la forma en la que va a pagarse.
  • Cantidad de dinero que debe anticiparse para firmar el contrato de arras. Esta se descontará del precio final.
  • El tiempo máximo que puede pasar entre la firma del contrato de arras y la compraventa.
  • El compromiso que tiene tanto el vendedor como el comprador de firmar, mediante escritura pública, el contrato. 
  • Distribución de los gastos que pueden surgir al llevarse a cabo la compraventa.
  • La firma del vendedor y del comprador.

En el caso de que el vendedor y/o el comprador sea un matrimonio en régimen de gananciales, el contrato podrá firmarse solo por uno de ellos. Ahora bien, si se trata de un matrimonio en régimen de separación de bienes o una pareja que no haya contraído matrimonio, entonces deberán firmar los dos. 

Tipos de contratos de arras

Se elegirá un contrato de arras u otro dependiendo de la finalidad del contrato. La razón es que cada tipo de arras tiene unas consecuencias jurídicas diferentes.

Arras confirmatorias

El objetivo de las arras confirmatorias, tal y como indica su nombre, es confirmar que existe un compromiso entre ambas partes de la compraventa. Estas suponen un adelanto del precio total. En el caso de que este contrato se incumpla, no se podrá rescindir de forma unilateral, sino que se aplicarán las reglas generales que existen respecto al incumplimiento de obligaciones. De este modo, la persona perjudicada puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación.

Arras penales

Otra forma de garantizar el cumplimiento del contrato son las arras penales. En el caso de que no sea así, el comprador puede perder el total de las arras y, en el caso de ser el vendedor quien lo incumpla, deberá devolverlas junto a una cantidad que se haya acordado a la hora de firmar el contrato. 

Arras penitenciales

Las arras penitenciales dan la oportunidad a las partes de resolver de manera unilateral el contrato a través de la restitución doblada para el vendedor o la pérdida para el comprador. En este apartado, hay que concretar que solo serán aplicables las arras penitenciales, también conocidas como de desestimiento, cuando se manifiesten sus consecuencias de manera específica

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