Invertir en vivienda en Murcia: rentabilidad, zonas y obra nueva
Murcia figura entre las capitales de provincia donde más rinde el alquiler de una vivienda: fuentes consultadas sitúan la rentabilidad bruta media de la ciudad entre el 6,2 % y el 7,4 %. Pero esa media se calcula sobre precios de oferta de entre 1.600 y 1.950 euros por metro cuadrado y no describe lo que rinde una vivienda nueva en una zona consolidada.
En esta guía repasamos los datos de mercado con su fuente y su fecha, cómo calcular la rentabilidad real de un piso, qué zonas de Murcia concentran la demanda, qué impuestos y gastos tiene comprar para invertir y cuándo tiene sentido la obra nueva frente a la segunda mano.
¿Es rentable invertir en vivienda en Murcia en 2026?
Depende de la fuente y del método. Estos son los datos más recientes que hemos contrastado, referidos a Murcia capital y, salvo indicación, a precios de oferta:
| Fuente | Dato | Referencia |
| Idealista (informe publicado por Merca2) | Precio de venta de 1.623 €/m², un 20,1 % más que un año antes | Mayo de 2026 |
| Mesurae | Compra a 1.735 €/m², alquiler a 9,9 €/m² al mes y rentabilidad bruta del 6,9 % | Septiembre de 2026 |
| Casafari | Compra a 1.945,5 €/m², alquiler a 10,1 €/m² al mes y rentabilidad bruta orientativa del 6,2 % | 2026 |
| Notariado | Precio escriturado de 1.554 €/m² | Septiembre de 2026 |
| pisos.com | Rentabilidad bruta del 7,01 %, sexta capital de provincia | 2026 |
| La Verdad | Rentabilidad del 7,4 %, segunda capital tras Lleida (7,5 %) | 13 de enero de 2026 |
Por qué la media de la ciudad no sirve para una promoción nueva
La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido entre el precio de compra. Si el precio de una vivienda nueva está muy por encima de la media de la ciudad y el alquiler no sube en la misma proporción, la rentabilidad baja.
En la zona de Juan Carlos I, Idealista recoge precios de venta de 3.100 €/m², y en la zona Juan de Borbón de 2.824 €/m² (mayo de 2026), frente a los 1.623 €/m² de la media de la ciudad. Por eso, una vivienda nueva en estas zonas se evalúa menos por la rentabilidad inmediata y más por la calidad, el bajo mantenimiento y la posible revalorización.
Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda de inversión
Rentabilidad bruta y neta: fórmulas
La rentabilidad bruta es el alquiler anual entre el precio de compra, por cien. Es la cifra que publican los portales y sirve para comparar. La rentabilidad neta es más realista: resta del alquiler los gastos recurrentes (IBI, comunidad, seguros y mantenimiento) y los meses sin inquilino, y divide el resultado entre la inversión total, que incluye el precio, los impuestos y los gastos de compra.
Ejemplo con un piso de obra nueva de 200.000 euros
Es un ejemplo ilustrativo con supuestos propios, no una oferta ni una promesa de rentabilidad. Tomamos un piso de 70 m² con un precio de 200.000 € (2.857 €/m²) en la Región de Murcia. A la compra se suman el IVA del 10 % (20.000 €), el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) del 1,5 % (3.000 €) y unos 1.900 € de notaría, registro y gestoría: la inversión total sube a 224.900 €. Como gastos anuales suponemos IBI de 350 €, comunidad de 600 € y seguros de 300 €, y un mes al año sin inquilino.
| Concepto | Alquiler medio de oferta | Hipótesis 800 € | Hipótesis 950 € |
| Alquiler mensual | 693 € | 800 € | 950 € |
| Ingresos anuales (12 meses) | 8.316 € | 9.600 € | 11.400 € |
| Rentabilidad bruta sobre el precio | 4,2 % | 4,8 % | 5,7 % |
| Ingresos con un mes sin inquilino | 7.623 € | 8.800 € | 10.450 € |
| Gastos recurrentes | 1.250 € | 1.250 € | 1.250 € |
| Beneficio neto anual antes de IRPF | 6.373 € | 7.550 € | 9.200 € |
| Rentabilidad neta sobre la inversión total | 2,8 % | 3,4 % | 4,1 % |
El primer escenario usa el alquiler medio de oferta de Mesurae (9,9 €/m²); los otros dos son hipótesis para ver el efecto de una renta mayor. Para alcanzar el 6,9 % bruto de la media de la ciudad, este piso tendría que alquilarse por más de 1.150 € al mes (16,4 €/m²).
La rentabilidad por alquiler no es el único retorno. Si el precio sube, la revalorización suma: las fuentes recogen subidas del 20,1 % interanual (Idealista, mayo de 2026) y del 10,5 % entre agosto de 2025 y septiembre de 2026 (Mesurae). Pero los precios también pueden estancarse o bajar, y lo que ha ocurrido no garantiza lo que ocurrirá.
Mejores zonas para invertir en vivienda en Murcia
No hay datos públicos de alquiler por barrio, así que la siguiente tabla recoge los precios de venta por zona que publica Idealista (mayo de 2026) y el perfil de demanda que señalan las fuentes. Contrasta siempre la renta real de la zona antes de comprar.
| Zona | Precio de venta | Var. interanual | Por qué interesa |
| Zona Juan Carlos I | 3.100 €/m² | +7,7 % | Eje residencial de la Zona Norte, con servicios y buena conectividad |
| Zona Juan de Borbón | 2.824 €/m² | +7,7 % | Misma área de expansión norte. Aquí se ubican las promociones AQ Eolias y AQ Cora |
| San Miguel | 3.224 €/m² | +21,3 % | Centro urbano, la mayor subida de la lista |
| Santa Catalina-San Bartolomé | 3.383 €/m² | +13,5 % | Centro histórico, el precio más alto de la lista |
| El Carmen y Espinardo | Sin dato | Sin dato | Citados por su demanda de alquiler. En Espinardo pesa la población universitaria |
| La Paz, El Raal, Los Ramos | 653–885 €/m² | −12,9 % a +1,9 % | Precio de entrada bajo. La demanda y la liquidez deben comprobarse caso por caso |
Zona Norte: Juan Carlos I y Juan de Borbón
Es la zona de crecimiento residencial de la capital y donde AQ Acentor desarrolla AQ Eolias y AQ Cora. Combina vivienda nueva, servicios y conexión con el centro.
Centro, El Carmen y Espinardo
El centro (San Miguel y Santa Catalina) concentra los precios más altos. El Carmen y Espinardo aparecen en las guías locales como zonas de demanda de alquiler, y Espinardo tiene un fuerte componente universitario. La oferta de obra nueva es menor.
Guadalupe y pedanías
Guadalupe de Maciascoque, al noroeste, es un entorno residencial cercano a la UCAM y donde se encuentra AQ Eyren, promoción de chalets con piscina y zonas comunes que promueve la promotora AQ Acentor. Las pedanías suelen ofrecer una entrada más económica y todos los servicios de la ciudad de Murcia muy cerca.
Obra nueva frente a segunda mano o piso con inquilino
Invertir en vivienda en Murcia admite varias estrategias. Comprar un piso con inquilino da renta desde el primer día; comprar para reformar exige tiempo y presupuesto; la obra nueva evita la reforma y ofrece garantías, pero obliga a esperar si compras sobre plano.
| Criterio | Obra nueva | Segunda mano con inquilino |
| Renta desde la compra | No: hay que esperar a la entrega si compras sobre plano o en construcción | Sí, mientras el contrato esté en vigor |
| Impuestos de compra en la Región de Murcia | IVA 10 % y AJD 1,5 % (11,5 % en total) | ITP del 7,75 % (tipo general) |
| Reformas y mantenimiento | Bajos en los primeros años; garantías legales de 1, 3 y 10 años | Dependen de la antigüedad y el estado del edificio |
| Precio por metro cuadrado | Normalmente superior; compara en la misma zona | Normalmente inferior |
| Inquilino | Eliges perfil y renta | Ya hay uno y no dispones del piso durante el contrato |
Como ves, la obra nueva soporta una carga fiscal mayor en la compra que la segunda mano con tipo general. A cambio, ofrece vivienda sin reforma y con garantías. Cuál compensa depende de tu horizonte y de si valoras más la renta inmediata o la calidad y el bajo mantenimiento.
Comprar sobre plano para invertir: plazos y garantías
Si compras sobre plano, no cobras alquiler hasta la entrega. AQ Acentor indica en su página de Murcia plazos de 18 a 24 meses desde el inicio de las obras, que varían según el estado de construcción de la promoción. La ley obliga a asegurar o avalar las cantidades entregadas a cuenta. Más detalles en nuestra guía sobre qué significa comprar sobre plano.
Impuestos y gastos de comprar una vivienda para invertir
Gastos de compra de obra nueva en la Región de Murcia
| Concepto | Importe orientativo | Quién lo paga |
| IVA | 10 % del precio en vivienda libre, con garajes (hasta dos) y trasteros en el mismo acto | Comprador, a la promotora |
| AJD | 1,5 % en la Región de Murcia (Guía Fiscal, agosto de 2026) | Comprador |
| ITP | No se paga en la primera transmisión | No aplica |
| Notaría y Registro | Entre 1.000 y 1.700 € en conjunto | Comprador, salvo pacto |
| Gestoría | Entre 300 y 500 € si la contratas | Comprador |
| Plusvalía municipal | Impuesto del vendedor | Promotora |
Si compras para alquilar como vivienda, el IVA no es recuperable porque el arrendamiento de vivienda está exento de IVA: es un coste de compra más. Puedes ampliar el detalle en nuestras guías sobre el IVA en la vivienda nueva y el ITP, y calcular tu caso con la calculadora de gastos de compra. Estos tipos deben confirmarse con un asesor antes de firmar.
Impuestos del alquiler: IBI e IRPF
Una vez comprada, pagas cada año el IBI y, si alquilas, declaras el alquiler en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Puedes deducir gastos como el IBI, la comunidad, los seguros, las reparaciones, los intereses de la hipoteca y la amortización del inmueble. Además, existen reducciones sobre el rendimiento neto en determinados alquileres de vivienda, cuyo porcentaje y condiciones han cambiado en los últimos años y están sujetos a una reforma pendiente. Consulta con un asesor fiscal el régimen que corresponde a tu contrato.
Financiación de una vivienda de inversión
Cada entidad fija sus condiciones, pero la financiación de una vivienda de inversión suele ser menor que la de una vivienda habitual, así que debes contar con aportar más ahorro. En el ejemplo anterior, la inversión total es de 224.900 € frente a un precio de 200.000 €. Si estás valorando cómo financiarla, consulta nuestra guía sobre cómo conseguir una hipoteca.
Riesgos de invertir en vivienda y cómo reducirlos
- Periodos sin inquilino: calcula siempre la rentabilidad con al menos un mes vacío al año.
- Impagos: valora un seguro de impago y revisa la solvencia del inquilino.
- Cambios normativos: el marco del alquiler y su fiscalidad evoluciona, así que revisa tus cálculos con regularidad.
- Tipos de interés: si financias, una subida encarece la cuota y reduce la rentabilidad neta.
- Retrasos de obra: en compras sobre plano, comprueba el calendario, el aval y las penalizaciones del contrato.
- Liquidez: una vivienda no se vende de un día para otro, y menos en zonas de poca demanda.
Promociones de AQ Acentor en Murcia
AQ Acentor desarrolla obra nueva en la capital, con promociones en la Zona Norte y en Guadalupe de Maciascoque: AQ Eolias, con 75 pisos y áticos de 2, 3 y 4 dormitorios; AQ Cora, con 43 viviendas de 1, 2 y 3 dormitorios; y AQ Eyren, con 58 chalets de 4 dormitorios en Guadalupe. Consulta en cada ficha el estado actual de las obras, las calidades y las fechas de entrega.
Para ver toda la oferta, entra en nuestra página de obra nueva en Murcia. Si quieres comparar los gastos de compra, tienes también la guía de gastos de comprar vivienda de obra nueva.
Preguntas frecuentes sobre invertir en vivienda en Murcia
¿Es rentable invertir en vivienda en Murcia?
Las fuentes consultadas sitúan la rentabilidad bruta media del alquiler en la capital entre el 6,2 % y el 7,4 %; Mesurae la fija en el 6,9 %, frente al 6,3 % de la media de 553 municipios. Son medias de precios de oferta: en una vivienda nueva de zona consolidada, con un precio por metro cuadrado más alto, la rentabilidad por alquiler suele ser menor y el retorno depende también de la revalorización.
¿Qué rentabilidad da un piso en Murcia?
Depende de la fuente y del método. Mesurae calcula un 6,9 % bruto (septiembre de 2026), Casafari un 6,2 % orientativo y otras fuentes publicadas en 2026 hablan de entre el 7,0 % y el 7,4 %. La rentabilidad neta es menor, porque descuenta IBI, comunidad, seguros, periodos sin inquilino e impuestos.
¿Cuáles son las mejores zonas para invertir en Murcia?
Las zonas con más demanda y mayor precio son la Zona Norte (Juan Carlos I y Juan de Borbón) y el centro (San Miguel, Santa Catalina). Barrios como El Carmen o Espinardo se citan por su demanda de alquiler, con peso de población universitaria. No hay datos públicos de alquiler por barrio, así que conviene contrastar la renta real de cada zona.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Murcia capital?
Según la fuente: 1.554 €/m² escriturados (Notariado, septiembre de 2026), 1.623 €/m² (Idealista, mayo de 2026), 1.735 €/m² (Mesurae, septiembre de 2026) y 1.945,5 €/m² (Casafari). En barrios como Juan Carlos I, Idealista recoge 3.100 €/m².
¿Es mejor invertir en obra nueva o en segunda mano en Murcia?
La segunda mano con inquilino da renta desde el primer día y paga ITP (7,75 % de tipo general); la obra nueva paga IVA y AJD (11,5 % en total) pero ofrece garantías, bajo mantenimiento y ninguna reforma. Si compras sobre plano, no cobras alquiler hasta la entrega.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de obra nueva en Murcia?
El IVA (10 % en vivienda libre) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1,5 % en la Región de Murcia, según Guía Fiscal, agosto de 2026). No se paga ITP en la primera transmisión. Estos tipos deben confirmarse con un asesor antes de firmar.
¿Puedo recuperar el IVA si compro para alquilar?
En general, no: el arrendamiento de vivienda está exento de IVA, por lo que el IVA soportado en la compra no se puede deducir. Se trata de un coste de compra más. Confirma tu caso con un asesor fiscal.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta de un alquiler?
Se suman los ingresos anuales por alquiler, se restan los gastos recurrentes (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento) y los meses sin inquilino, y se divide entre la inversión total, que incluye precio, impuestos y gastos de compra. Después hay que descontar el IRPF.
¿Es buena idea comprar sobre plano para invertir?
Puede serlo si aceptas esperar a la entrega y revisas las garantías: la ley obliga a asegurar o avalar las cantidades entregadas a cuenta. Mientras dura la obra no hay alquiler.
¿Cuánto tarda en entregarse una vivienda de obra nueva en Murcia?
AQ Acentor indica en su página de Murcia plazos de 18 a 24 meses desde el inicio de las obras, que varían según la promoción y su fase. Consulta el calendario concreto de cada una antes de reservar.
¿Qué hipoteca puedo conseguir para un piso de inversión?
Cada entidad fija sus condiciones, pero la financiación de una vivienda de inversión suele ser menor que la de una vivienda habitual y exige aportar más ahorro. Cuenta con entrada, impuestos y gastos de tu bolsillo.
¿Qué gastos recurrentes tiene un piso de inversión?
IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y los periodos sin inquilino. En nuestro ejemplo hemos supuesto 1.250 € al año más un mes sin alquilar, importes que varían según cada vivienda.
