¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos?

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La Ley de Arrendamientos Urbanos es un conjunto de normas que regulan el alquiler de la vivienda en España, ya sea para uso comercial, turístico o residencial. Es en esta normativa en la que vienen fijados todos los aspectos a tener en cuenta tanto para el arrendador como para el arrendatario.

La Ley de Arrendamientos Urbanos fue modificada en 2019, tras más de veinte años desde su anterior modificación. No obstante, aunque fuera renovada hace poco, se prevé que la Ley de Vivienda, la cual se aprobará en 2022, implique algunos cambios en la LAU o Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué puntos de la LAU se pueden ver afectados por la Ley de Vivienda?

Como hemos comentado, la LAU regula todos los aspectos relevantes del arrendamiento de una vivienda o local para uso residencial, comercial o turístico. Así, sienta unas bases para garantizar la seguridad del inquilino y del propietario y facilitar el proceso de arrendamiento.

El precio

Según el artículo 17 de la LAU, la renta queda en manos de las partes implicadas, influyendo aspectos como la situación del mercado, la localización de la vivienda, los metros útiles o el estado de conservación. El pago se realizará de forma mensual a través del método fijado en el contrato. Así, el arrendatario tendrá que pagarle al arrendador la cantidad correspondiente durante los primeros siete días del mes.

Asimismo, ambas partes pueden acordar la suspensión de la renta durante un determinado tiempo a cambio de ciertas reformas u obras de rehabilitación, las cuales correrán a cuenta del arrendatario. De esta manera, el inquilino se encargará de la reforma pactada con el casero y el valor de ésta se descontará de la renta.

Por otro lado, el capítulo 17 de la LAU también establece que el valor de la renta puede cambiarse anualmente, cuando se cumpla la vigencia del contrato. No obstante, el propietario tendrá que justificar dicho cambio con una certificación del INE.

Sin embargo, con la futura Ley de Vivienda este punto sufrirá alteraciones. De acuerdo a dicha ley la renta no se podrá variar en los arrendamientos de áreas tensionadas, que no son más que aquellas en las que el gasto del alquiler supera el 30% de los ingresos de la zona. Esta medida pretende disminuir la sobrecarga financiera que sufren los inquilinos de dichas áreas, siendo este el motivo por el que se plantea un congelamiento de precios.

Con todo, hay ciertas excepciones para esta medida. La primera de ellas es que el contrato de arrendamiento tenga una duración superior a 10 años. En ese caso, el propietario podrá aumentar la renta en un 10% cada año.

La segunda excepción es que el propietario haya realizado reformas para mejorar el inmueble, teniendo más valor aquellas relacionadas con el ahorro energético.

La duración del contrato

Otro de los aspectos que regula la LAU es la duración del contrato de arrendamiento. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración del contrato queda en manos de las partes correspondientes, las cuales pactarán libremente el periodo de arrendamiento.

Sin embargo, aunque el contrato estipule una duración inferior, siempre que el inquilino quiera se podrá ampliar el contrato de arrendamiento hasta un máximo de 5 años. Así, en periodos inferiores a este, el inquilino tendrá que comunicar al propietario que no desea continuar con el contrato de arrendamiento. De no hacerlo, el contrato se prorrogará.

Cuando se superen los cinco años de arrendamiento, alguna de las dos partes deberá comunicar a la otra el deseo de cesar el contrato para que este no se renueve por plazos anuales hasta un máximo de 3 años. En el caso del inquilino, deberá avisar, como mínimo, dos meses antes de que termine el contrato. En cuanto al arrendador, deberá hacerlo con al menos 4 meses de antelación.

Con la futura Ley de Vivienda, este apartado también sufriría modificaciones. La nueva normativa contempla que los inquilinos de áreas tensionadas puedan optar a una prórroga extraordinaria cuando hayan superado los 5 años de contrato más la prórroga de 3. En estos casos, el propietario no podrá oponerse, a menos que justifique la necesidad de uso propio de la vivienda. Tampoco tendrán que asumir esta normativa los propietarios que firmen un nuevo contrato de arrendamiento congelando el valor de la renta.

Repartición de gastos

Los gastos que van unidos al arrendamiento de un inmueble se dividen según acuerden ambas partes. Así, el arrendador y el arrendatario tendrán que pactar a quién corresponde cada gasto. En cambio, la nueva ley pretende que los gastos relacionados con la gestión de la inmobiliaria correspondan al arrendador.

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