Gastos e impuestos en la compra de una vivienda

¿Estás pensando en adquirir una propiedad pero no sabes cuáles son los gastos de la operación? Debes saber que no solo necesitas el importe del precio de la vivienda, sino que la transacción trae aparejados una serie de impuestos que deberás asumir, así como otros múltiples gastos. ¿Cuáles son? ¿Cómo hacer el cálculo de gastos para la compra de vivienda? 

Gastos de compra de un piso o una casa

Muchas personas piensan que con la firma del contrato de compraventa la operación por la adquisición de la nueva propiedad finaliza. Sin embargo, hay una serie de gastos que deberás asumir al momento de adquirir un piso o casa. No basta con pagar la propiedad, ya sea de tu bolsillo o a través de una hipoteca, pues hay una serie de impuestos para la formalización de la operación que te permitirán convertirte en el legítimo propietario del inmueble. 

¿Cuánto deberías ahorrar para comprar una casa? Si estás planeando hacerte con una propiedad, lo primero que debes hacer (además de escoger el inmueble) es conocer los impuestos que cobra la Comunidad Autónoma donde se adquiera la vivienda, pues estos pueden variar. Ahora bien, dentro de los otros gastos encontramos:

• Tasación de la propiedad. Este documento tiene que expedirlo un profesional certificado para saber cuál es el precio real de la vivienda. Es necesario no solo para que sepas si lo que está pidiendo el vendedor es justo, sino que es requisito para las hipotecas. Solo es obligatoria en caso de que vayas a solicitar una hipoteca. En estos casos, tendrá que ser una tasación ECO que asume el cliente y elige quién se la hace. 
• Las arras. Son un contrato que se firma previo a la compraventa en el que deberás dar un porcentaje del precio de la vivienda (señal que se descuenta al final). Se trata de una garantía de compra, pues de incumplirlas y desistir de la compraventa, las arras se pierden. Si el vendedor desiste de su derecho de vender la casa, entonces tendrá que devolver las arras multiplicadas por dos. Esto depende, por supuesto, del tipo de arras que se firmen: penitenciales, penales y confirmatorias. Se trata de un acuerdo entre particulares y no es necesario (aunque sí es muy común).
• Expedición de escrituras. Cuando adquieres una vivienda, debes formalizar la compra de la misma con las escrituras. Las escrituras, que se tramitan ante notario, son el documento que comprueba que la casa es tuya.
• Pago al Registro de la Propiedad. No basta con tener las escrituras de la casa, sino que tienen que inscribirse. Es decir, el Estado debe saber que eres el nuevo dueño de un inmueble. 

Impuestos por la compra de una vivienda

Además de los gastos anteriormente descritos, de la compraventa de un inmueble se desprenden una serie de obligaciones tributarias que dependen de la Comunidad Autónoma donde se encuentre la propiedad. 

El importe de la tributación depende, además, del precio del inmueble, pero también si éste es obra nueva o si se trata de una segunda ocupación (segunda mano). Cuando la vivienda es de obra nueva (lo adquieres directamente con un grupo constructor como parte de un proyecto), entonces el importe más importante a pagar será el IVA. En 2022, el IVA por la compra de una vivienda asciende a un 10% del valor de la propiedad. ¿Cómo calcular entonces el IVA por compra de vivienda nueva? Si el importe de un piso es de 150.000 euros, el IVA será de 15.000 euros. 

Pero ojo, pues en Canarias se aplica un impuesto diferente, de ahí que es muy importante determinar dónde se encuentra el inmueble. En Canarias aplica el Impuesto General Indirecto Canario o IGIC, que equivale al 6,5% del valor de la casa. Ahora bien, cuando son viviendas públicas las que se adquieren, el IVA será de un 4%. 

¿Qué otros impuestos se pagan por la compra de vivienda? Al IVA se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), y suele ser entre el 0,4% y el 1,5% del valor de la propiedad. Varía en función de la Comunidad Autónoma. 

Uno de los impuestos al comprar una casa de segunda mano que deberás tener en cuenta es el ITP o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Cuando compras una vivienda de segunda mano, ésta ya tiene un dueño que deberá transferirte la plena propiedad de la vivienda adquirida. El valor del ITP varía en función del porcentaje que se aplica al precio de la escritura, así como de la Comunidad Autónoma. Suele oscilar entre el 6 y el 10%.

El caso de los impuestos reducidos por comprar una vivienda

Hay casos en los que los impuestos se reducen. Estas reducciones aplican cuando la vivienda que se adquiere es de protección oficial (VPO), pero también cuando estás inscrito como familia numerosa. Los jóvenes y las personas con discapacidad también pueden beneficiarse de una reducción de los impuestos por la compra de vivienda. Por ejemplo, en Madrid, en 2022 el ITP se reduce a un 4% cuando quien adquiere la propiedad es familia numerosa y siempre que la vivienda cumpla una serie de requisitos. 

En Andalucía, en 2022 el ITP aplicable es del 6% cuando la vivienda que se adquiere es con carácter de ocupación habitual y siempre que el inmueble cueste, como máximo, 150.000 euros. Si los compradores son víctimas de violencia de género, terrorismo o si son menores de 35 años, entonces el ITP será del 3,5%. Lo mismo aplica para aquellos que compren un inmueble en zonas despobladas o con riesgo de despoblación, así como a las personas con discapacidad.