¿Qué impuestos pagas por una segunda vivienda o casa en la playa?
Tener una segunda vivienda: obligaciones fiscales básicas
Si eres propietario de una segunda vivienda en España, ya sea un piso heredado, una casa en la playa o un apartamento que no alquilas, tienes obligaciones fiscales aunque ese inmueble esté vacío durante todo el año.
Muchos propietarios desconocen que una vivienda desocupada sigue generando impuestos. En concreto, dos: la imputación de rentas en el IRPF y el IBI (con posible recargo en algunos municipios). Si la vivienda se alquila, a estos se suman los rendimientos del capital inmobiliario.
Imputación de rentas en el IRPF: cómo tributa una vivienda vacía
La imputación de rentas es el mecanismo por el que Hacienda considera que una vivienda que está vacía genera un rendimiento ficticio para su propietario, aunque no la alquile. Este rendimiento se incluye en la base imponible del IRPF y tributa como renta.
El cálculo es el siguiente:
• Inmuebles con valor catastral revisado desde hace menos de 10 años: la imputación es del 1,1 % del valor catastral.
• Inmuebles con valor catastral no revisado o revisado hace más de 10 años: la imputación es del 2 % del valor catastral.
Ejemplo: si tienes una casa en la playa con valor catastral de 80.000 € y el catastro fue revisado hace menos de 10 años, la imputación anual será de 880 € (1,1 % × 80.000 €). Esa cantidad se suma a tu base imponible y tributa al tipo marginal que te corresponda.
La vivienda habitual está exenta de esta imputación. Solo afecta a segundas viviendas y viviendas desocupadas.
IBI y recargo por vivienda desocupada
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) lo pagan todos los propietarios de inmuebles en España, independientemente de si la vivienda está ocupada o no. Es un impuesto municipal cuyo importe depende del valor catastral y del tipo impositivo que fije cada ayuntamiento.
Además, la Ley de Vivienda de 2023 permite a los municipios con mercado residencial tenso aplicar un recargo del IBI de hasta el 150 % en viviendas declaradas desocupadas durante más de dos años. Para que se aplique este recargo, el Ayuntamiento debe haber declarado la zona como mercado tensionado y el inmueble debe figurar como desocupado en el padrón municipal.
• No todos los municipios aplican este recargo: consulta en tu Ayuntamiento si tu zona está afectada.
• Las segundas residencias de uso habitual (casa de veraneo) no quedan sujetas al recargo si su propietario puede acreditar un uso regular.
¿Y si alquilo la segunda vivienda?
Si decides alquilar la segunda vivienda, dejas de tributar por imputación de rentas y pasas a declarar los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF:
• Rendimiento neto: ingresos por alquiler menos gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, amortización, intereses hipotecarios si los hay, reparaciones, etc.).
• Reducción del 60 %: si el alquiler es de vivienda habitual para el inquilino, puedes aplicar una reducción del 60 % sobre el rendimiento neto positivo (condicionada a que el contrato se haya declarado antes de la liquidación).
• Alquiler vacacional: si alquilas por temporadas o por días, no aplica la reducción del 60 % y tributa íntegramente como rendimiento de capital inmobiliario.
Para profundizar en cómo declarar el alquiler en el IRPF, puedes consultar nuestra guía:https://aq-acentor.com/alquiler-declaracion-renta/
Cómo declarar una segunda vivienda en la renta
En la declaración de la renta, la segunda vivienda vacía se declara en el apartado de imputación de rentas inmobiliarias. Renta WEB suele incluir automáticamente los datos si la AEAT tiene la información catastral del inmueble, aunque conviene verificar que el valor catastral y el porcentaje de imputación son correctos.
- Accede a tu declaración en Renta WEB (sede.agenciatributaria.gob.es).
- Revisa el apartado ‘Bienes inmuebles a disposición de sus titulares’. Aquí deben aparecer todos los inmuebles de tu titularidad que no estén alquilados ni sean tu vivienda habitual.
- Comprueba el valor catastral y el porcentaje aplicado: 1,1 % si el valor fue revisado hace menos de 10 años; 2 % en caso contrario.
- Si alquilas la vivienda parte del año, declara los meses alquilados como rendimientos del capital inmobiliario y los meses vacíos como imputación de rentas de forma proporcional.
¿Compensa tener una casa en la playa o es mejor comprar obra nueva?
Muchos compradores que valoran adquirir una segunda residencia en la costa se plantean si compensa el coste fiscal de mantener una vivienda que solo usan unos meses al año. La imputación de rentas y el IBI son cargas reales que hay que integrar en el cálculo de rentabilidad.
Si estás valorando comprar una vivienda de obra nueva en zonas turísticas o de costa, en AQ Acentor te ofrecemos promociones en ubicaciones estratégicas con alta demanda de alquiler vacacional, lo que puede compensar la carga fiscal con ingresos por arrendamiento:
Preguntas frecuentes sobre los impuestos de una segunda vivienda
¿Qué impuestos se pagan por una segunda vivienda vacía?
Fundamentalmente, dos: la imputación de rentas en el IRPF (1,1 % o 2 % del valor catastral según cuándo fue revisado) y el IBI, que pagan todos los propietarios con independencia de si la vivienda está ocupada o no.
¿Cuánto se paga de IRPF por una segunda vivienda?
La imputación de rentas equivale al 1,1% del valor catastral si fue revisado recientemente o al 2 % si no lo fue. Esa cantidad se añade a tu base imponible y tributa al tipo marginal que te corresponda en el IRPF.
¿Hay recargo del IBI por tener una vivienda vacía?
Sí, si el municipio ha declarado la zona como mercado tensionado, puede aplicar un recargo de hasta el 150 % del IBI sobre viviendas desocupadas más de dos años. No todos los municipios lo aplican.
¿Debo declarar en la renta una casa en la playa que no alquilo?
Sí. Aunque no obtengas ingresos por ella, debes incluir la imputación de rentas en tu declaración del IRPF en el apartado de bienes inmuebles a disposición de sus titulares.
¿Si alquilo la vivienda en verano, qué impuestos pago?
Debes declarar los ingresos del alquiler vacacional como rendimientos del capital inmobiliario. No aplica la reducción del 60 % (solo para alquiler de vivienda habitual). Los meses que la vivienda esté vacía tributan por imputación de rentas de forma proporcional.
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