¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo y retracto recoge la normativa de la venta de una vivienda respecto a un comprador externo. Es decir, si el propietario de la vivienda alquilada decide ponerla a la venta, el inquilino en régimen de alquiler puede comprarla antes que otro comprador con todas las condiciones y con el mismo precio establecido. El derecho de tanteo y retracto está vinculado con la compra preferente del inmueble.

¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo sobre la vivienda es la potestad que posee el inquilino para poder comprar la vivienda con preferencia frente a un comprador exterior incluso ofertando el mismo precio. El propietario de la vivienda en este caso tiene la obligación de informar con preaviso al inquilino actual de su deseo de vender la casa. El beneficio que tiene el arrendatario actual es que tiene el derecho de comprar la casa en condiciones idénticas a otro comprador. 

Por ello, conociendo las intenciones de vender del propietario, el inquilino tiene un plazo de 30 días naturales para poder comprar la casa desde que se le notifica la decisión de vender la casa.

¿Qué es el derecho de retracto?

Por el contrario, el derecho de retracto sobre la vivienda es realizado una vez ha concluido el proceso de venta de la vivienda. Este derecho permite al inquilino del alquiler comprar el inmueble con las mismas condiciones de precio con las que puede venderse a un comprador ajeno. La ley del Código Civil determina el derecho a sustituir los mismos acuerdos del contrato en vez de entregar algo a cambio de saldar una deuda pendiente de pago.

Para que el derecho de retracto pueda realizarse, deben ocurrir una serie de condiciones:

• El propietario no ha sido informado de la venta del inmueble en alquiler o ha pasado por alto alguna de las circunstancias.
• El precio establecido por el propietario de la vivienda a un comprador es de un importe menor que el precio ofertado al inquilino.

Además, existen ciertas obligaciones que conlleva el derecho de retracto:

• El pago de los gastos del contrato y de aquellos asociados al hecho de efectuar la compraventa.
• Encargarse de los gastos convenientes de la vivienda.

Como en el derecho de tanteo, el de retracto caduca a los 30 días naturales tras haber informado al inquilino del precio y los requisitos de la venta del inmueble. Finalmente, si decide optar por su derecho de retracto, debe sustituir a la opción del comprador.

Diferencias entre tanteo y retracto

Existen algunas diferencias entre el derecho de tanteo y retracto, siendo la más destacada la del tanteo. Consiste en que el propio derecho tiene que llevarse a cabo durante la fase previa a la adquisición de la vivienda; si no, el retracto se efectuará en la fase posterior a la venta. 

A pesar de las diferencias entre el derecho de tanteo y retracto, existen algunos casos en los que estos derechos no pueden llevarse a cabo por los siguientes motivos:

• Mientras que el inmueble sea vendido con otras propiedades que estén dentro de un conjunto de viviendas.
• Se vende un conjunto de propiedades dentro de un edificio al comprador pese a que pertenezcan a diferentes propietarios.
• Si el inquilino renuncia a la adquisición de la vivienda y el propietario está de acuerdo y queda reflejado en el contrato de arrendamiento. 

Ocasionalmente, puede realizarse un contrato en el que quede reflejado el pacto de aplicar el derecho de tanteo y retracto en el caso de que no existieran por ley estos derechos. 

Renuncia al derecho de tanteo y retracto

Tanto el inquilino como el arrendatario pueden pactar una renuncia al derecho de adquirir la vivienda con preferencia. En el caso de que el pacto haya sido acordado por ambas partes, el dueño de la vivienda debe comunicar al inquilino el deseo de vender la vivienda con una antelación de treinta días desde la fecha del contrato de venta. Cuando la renuncia es pactada entre ambos, es muy habitual que quede reflejada como una cláusula más del contrato de alquiler.

Para que la renuncia al derecho de tanteo y retracto sea válida, es fundamental que ambas partes estén de acuerdo y quede reflejado por escrito. Además, si fuera necesario, el contrato puede realizarse público y que lo atestigüe un notario. Si la renuncia no apareciera en el contrato de alquiler, el inquilino puede realizar un escrito informando su deseo de renuncia.

En resumen, antes de efectuar la compra de una casa es recomendable conocer los diferentes tipos de leyes de la vivienda establecidas en el Código de la Vivienda del Estado. En ellas puedes encontrar los derechos de tanteo y retracto para el inquilino y el propietario de una vivienda.