Gastos de compra de una vivienda de obra nueva: cuánto cuestan en España
Los gastos de compra de una vivienda de obra nueva en España suelen situarse entre el 11 % y el 13 % del precio. En una vivienda de 300.000 €, eso supone reservar entre 34.000 € y 36.500 €, además del precio y, si hay hipoteca, de la entrada. La mayor parte es el IVA, el 10 % en vivienda libre; el resto depende del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de cada comunidad autónoma, la notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría.
Esta guía desglosa cada gasto, calcula un ejemplo por comunidad autónoma y explica quién paga qué cuando compras obra nueva a una promotora. Cifras revisadas en octubre de 2026. Si prefieres calcularlo con tus datos, puedes usar nuestra calculadora de gastos de compra de vivienda.
Cuánto cuestan los gastos de comprar una vivienda de obra nueva
Estos son los gastos habituales del comprador de una vivienda de obra nueva sin tener en cuenta el precio:
- IVA: 10 % del precio en vivienda libre (4 % en vivienda protegida de régimen especial).
- Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD): entre el 0,75 % y el 1,5 % del precio, según la comunidad autónoma.
- Notaría: entre 600 y 1.000 euros, aproximadamente.
- Registro de la Propiedad: entre 400 y 700 euros.
- Gestoría: entre 300 y 500 euros, si decides contratarla.
- Con hipoteca: tasación (250–600 euros) y, si el banco la aplica, comisión de apertura (hasta el 2 % del préstamo).
Qué gastos paga el comprador de una vivienda de obra nueva
IVA: el 10 % del precio y cuándo no es el 10 %
Cuando compras una vivienda nueva a la promotora no pagas ITP, sino IVA. El tipo general es del 10 % sobre el precio de la vivienda, de modo que en una compra de 300.000 euros el IVA es de 30.000 euros. Se reduce al 4 % en vivienda protegida de régimen especial o de promoción pública, y sube al 21 % en locales, plazas de garaje adicionales y otros inmuebles no residenciales. Antes de comparar viviendas, comprueba siempre si el precio que ves incluye o no el IVA.
Si quieres profundizar, tienes más detalle en nuestra guía sobre el IVA en la vivienda nueva.
AJD: el impuesto autonómico de la escritura
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados grava la formalización de la escritura pública. En una compra de obra nueva sujeta a IVA lo paga el comprador sobre el precio escriturado y su tipo lo fija cada comunidad autónoma: puede ir del 0,75 % de la Comunidad de Madrid al 1,5 % de Cataluña o la Región de Murcia. Existen tipos reducidos para vivienda habitual, jóvenes, familias numerosas o vivienda protegida, según la región.
No debes confundirlo con el AJD de la hipoteca: desde noviembre de 2018 lo paga el banco, no el cliente.
Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría
La escritura pública de compraventa se firma ante notario, con aranceles regulados por el Estado: entre el 0,2 % y el 0,5 % del valor, es decir, entre 600 y 1.000 euros en una vivienda media. La inscripción en el Registro de la Propiedad cuesta entre el 0,1 % y el 0,25 % del valor, aproximadamente entre 400 y 700 euros. La gestoría es opcional y tiene honorarios libres: suele costar entre 300 y 500 euros y se encarga de liquidar el AJD y presentar la escritura en el Registro.
Puedes consultar con más detalle cuánto cuesta escriturar una casa, cómo calcular el coste del Registro de la Propiedad y quién paga la notaría en una compraventa.
Gastos de compra de obra nueva según la comunidad autónoma
El IVA es el mismo en toda España; lo que cambia es el AJD. La tabla aplica los tipos generales a una vivienda de 300.000 € con 1.900 € de notaría, registro y gestoría (900 €, 600 € y 400 €).
| Comunidad | AJD | IVA 10 % | AJD en € | Notaría, registro y gestoría | Total | % del precio |
| Comunidad de Madrid | 0,75 % | 30.000 € | 2.250 € | 1.900 € | 34.150 € | 11,4 % |
| Cataluña | 1,50 % | 30.000 € | 4.500 € | 1.900 € | 36.400 € | 12,1 % |
| Comunidad Valenciana | 1,40 % | 30.000 € | 4.200 € | 1.900 € | 36.100 € | 12,0 % |
| Andalucía | 1,20 % | 30.000 € | 3.600 € | 1.900 € | 35.500 € | 11,8 % |
| Región de Murcia | 1,50 % | 30.000 € | 4.500 € | 1.900 € | 36.400 € | 12,1 % |
Ejemplo práctico: gastos de una vivienda de obra nueva de 300.000 euros
Tomamos como ejemplo una vivienda de 300.000 € en la Comunidad de Madrid, sin tener en cuenta reducciones fiscales.
| Concepto | Importe | Cálculo |
| Precio de la vivienda | 300.000 € | — |
| IVA | 30.000 € | 10 % del precio |
| AJD | 2.250 € | 0,75 % del precio |
| Notaría | 900 € | Estimación |
| Registro de la Propiedad | 600 € | Estimación |
| Gestoría | 400 € | Estimación |
| Total de gastos | 34.150 € | 11,4 % del precio |
Si financias el 80 % con una hipoteca de 240.000 €, tendrás que aportar además la entrada de 60.000 €, la tasación (entre 250 y 600 euros) y, si el banco la cobra, la comisión de apertura (hasta 4.800 € con un 2 %). El ahorro necesario sería de entre 94.400 € y 99.550 €.
Gastos de la hipoteca en una compra de obra nueva
Desde la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco paga la notaría, la gestoría, la inscripción en el Registro y el AJD de la hipoteca. Al cliente le corresponde la tasación y, si se ha pactado, la comisión de apertura, que muchas entidades ya no cobran. La normativa de consumidores tampoco permite repercutir al comprador los gastos de la hipoteca que la promotora haya contratado para financiar la obra.
Si estás valorando cómo financiar la compra, consulta cómo conseguir una hipoteca sin ahorros y las ayudas para la compra de vivienda para jóvenes.
Obra nueva y segunda mano: qué impuesto se paga en cada caso
| Concepto | Obra nueva (a la promotora) | Segunda mano |
| Impuesto principal | IVA: 10 % (4 % en VPO de régimen especial) | ITP, fijado por cada comunidad (6 % en Madrid, por ejemplo) |
| AJD en la compraventa | Sí, según la comunidad | No: con ITP no se paga |
| Notaría y registro | Sí | Sí |
| Documentación del edificio | Licencia de primera ocupación, seguro decenal y certificado energético a cargo de la promotora | Depende del vendedor y del edificio |
| Garantías legales | Garantías de la LOE: 1, 3 y 10 años según el defecto | No se aplican a la compraventa entre particulares |
Conviene ser claros: en comunidades como Madrid o Andalucía, la carga fiscal de la obra nueva es mayor que la de una vivienda de segunda mano. Por eso es importante comparar el coste total y no solo el precio: la obra nueva se entrega sin reformas pendientes, con garantías legales y con la documentación del edificio resuelta.
Gastos propios de la obra nueva que conviene tener en cuenta
Pagos a cuenta y garantías durante la construcción
Si compras sobre plano o en construcción, lo habitual es entregar cantidades a cuenta (reserva y pagos parciales) antes de la escritura. Esas cantidades llevan IVA y están protegidas: la Ley de Ordenación de la Edificación obliga a la promotora a garantizarlas con un aval o un seguro. Más información sobre comprar sobre plano y sobre el contrato de arras.
Garaje y trastero: IVA del 10 % o del 21 %
El IVA reducido del 10 % se aplica a la vivienda y a sus anexos (hasta dos plazas de garaje y los trasteros) cuando se compran en el mismo acto. Las plazas de garaje adicionales y los locales tributan al 21 %. Si piensas comprar más de dos plazas, calcula esa diferencia antes de firmar.
Qué asume la promotora y no tienes que pagar tú
Habitualmente corren a cargo de la promotora la licencia de primera ocupación, el seguro decenal, el certificado de eficiencia energética, la declaración de obra nueva y la división horizontal. La normativa de consumidores considera abusivo trasladar al comprador los gastos de obra nueva, división horizontal e hipoteca de la promotora. Revisa siempre el contrato para confirmar quién asume cada gasto.
Gastos después de recibir las llaves
Al comprar no terminan los costes: tendrás que dar de alta los suministros de luz, agua y gas, pagar las cuotas de la comunidad de propietarios, contratar el seguro de hogar y abonar el IBI cada año. Los importes dependen de la compañía, del municipio y de la vivienda, por lo que conviene pedir presupuesto antes de la entrega.
Quién paga qué: comprador y promotora
| Concepto | Quién lo paga | Nota |
| IVA | Comprador | Se paga a la promotora, que lo ingresa en Hacienda |
| AJD de la compraventa | Comprador | Tipo fijado por cada comunidad autónoma |
| Escritura de compraventa (notaría) | Habitualmente el comprador | El Código Civil la atribuye al vendedor salvo pacto en contrario; revisa el contrato |
| Registro de la Propiedad | Comprador | Inscripción a su nombre |
| Gestoría | Comprador (opcional) | Honorarios libres |
| Tasación | Comprador | Solo si hay hipoteca; algunos bancos la asumen |
| Notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca | Banco | Ley 5/2019 |
| Plusvalía municipal | Vendedor | Revisa que el contrato no te la traslade |
| Obra nueva y división horizontal | Promotora | Normativa de consumidores |
| Licencia de primera ocupación y seguro decenal | Promotora | Se tramitan antes de la entrega |
| Certificado de eficiencia energética | Promotora | Se entrega al comprador |
Cómo planificar y reducir los gastos de compra
- Reserva entre el 12 % y el 13 % del precio para gastos y deja un margen por si cambian los tipos.
- Pregunta siempre si el precio publicado incluye el IVA.
- Comprueba si tienes derecho a tipos reducidos de AJD (vivienda habitual, jóvenes, familia numerosa o vivienda protegida) en tu comunidad.
- Pide presupuesto de notaría, registro y gestoría: los aranceles están regulados, pero la gestoría es libre y algunas notarías aplican descuentos.
- Revisa en el contrato qué gastos asume cada parte antes de firmar.
Puedes consultar los requisitos de cada comunidad en nuestra guía sobre ayudas para la compra de vivienda.
Gastos de compra en las promociones de AQ Acentor
AQ Acentor desarrolla exclusivamente promociones de obra nueva, por lo que todos los ejemplos de esta guía se aplican a nuestras viviendas. Tenemos promociones en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga y Murcia. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, puedes conocer AQ Querae, en Las Rozas.
Si quieres calcular los gastos de una vivienda concreta, consulta nuestras promociones de obra nueva y habla con el equipo comercial.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de compra de vivienda
¿Qué gastos tiene la compra de una vivienda de obra nueva?
Además del precio, el comprador paga el IVA (10 % en vivienda libre), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), la notaría, el Registro de la Propiedad y, normalmente, una gestoría. Si hay hipoteca se suman la tasación y, en su caso, la comisión de apertura. En conjunto suelen rondar entre el 11 % y el 13 % del precio.
¿Qué gastos tiene que pagar el comprador de un piso?
En un piso de obra nueva paga IVA, AJD, escritura, inscripción en el Registro y gestoría. En segunda mano, el ITP sustituye al IVA y al AJD de la compraventa. Si pide hipoteca, la mayoría de gastos de formalización los asume el banco, salvo la tasación.
¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa de 200.000 euros?
En obra nueva, los gastos rondan entre 22.800 € y 25.200 €: 20.000 € de IVA, entre 1.500 y 3.000 € de AJD según la comunidad, y entre 1.300 y 2.200 € de notaría, registro y gestoría. Con una hipoteca del 80 %, súmale la entrada de 40.000 € y la tasación (250–600 €): necesitarías entre 63.000 € y 66.000 € de ahorro aproximadamente.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de obra nueva?
Se paga el IVA (10 % en vivienda libre, 4 % en VPO de régimen especial) y el AJD, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. No se paga ITP. Tras la entrega, el propietario pasa a pagar el IBI cada año.
¿Cuándo se paga el IVA de una vivienda nueva?
El IVA se abona a la promotora, no directamente a Hacienda. Se repercute en las cantidades entregadas a cuenta durante la construcción y en el pago final al firmar la escritura.
¿Cuándo se aplica el IVA del 10 % y cuándo el del 21 %?
El 10 % se aplica a la vivienda y a sus anexos (hasta dos plazas de garaje y los trasteros) cuando se compran en el mismo acto. Las plazas de garaje adicionales, los locales y otros inmuebles no residenciales tributan al 21 %. El 4 % se reserva a vivienda protegida de régimen especial o promoción pública.
¿Se paga ITP al comprar una vivienda de obra nueva?
No, siempre que compres a la promotora (primera transmisión). El ITP es el impuesto de la segunda mano; en obra nueva se paga IVA y AJD.
¿Quién paga la plusvalía municipal en una vivienda de obra nueva?
Por ley es un impuesto del vendedor. Conviene revisar que el contrato de compraventa no lo traslade al comprador.
¿Cuánto cuesta la escritura de una vivienda nueva?
Orientativamente, la notaría cuesta entre 600 y 1.000 € y el Registro de la Propiedad entre 400 y 700 €, es decir, entre 1.000 y 1.700 € en total; la gestoría, si la contratas, añade entre 300 y 500 €. El importe exacto depende del precio y de la extensión de la escritura.
¿Qué paga el vendedor y qué paga el comprador en una vivienda de obra nueva?
El comprador paga IVA, AJD, escritura, inscripción y gestoría. La promotora asume la plusvalía, la licencia de primera ocupación, el seguro decenal, la declaración de obra nueva y la división horizontal. Como el Código Civil atribuye por defecto la escritura al vendedor salvo pacto en contrario, conviene revisar qué dice tu contrato.
¿Se pueden financiar los gastos de la compra?
Lo habitual es que el banco financie hasta el 80 % del valor de tasación o de compra, de modo que entrada y gastos salen de tus ahorros. Algunas entidades llegan al 90 % o más en casos concretos, según tu perfil.
